Восточное направление – одно из самых удивительных в Подмосковье. С одной стороны, оно вроде как считается «непрестижным»: приверженцы этой точки зрения дежурно говорят о скверной экологии, не самом лучшем социальном окружении и прочих подобных материях. С другой – расположенный в этих краях город Реутов является самым дорогим в Московской области по цене новостроек.
По данным «Домус финанс», за август средняя цена 1 кв. м в новом доме здесь составила около 103 тыс. руб., далеко обойдя «столицу» Подмосковья – Красногорск с показателем 92,6 тыс. рублей.
Короче говоря, «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил изучить восток Подмосковья – в рамках нашего традиционного обзора всей недвижимости направления на удалении до 15 км от МКАД.
Экология: не лучшая, но…
Состояние окружающей среды к востоку от столицы традиционно считается посредственным – так считает большинство опрошенных нами экспертов. «Восток Подмосковья, особенно ближайшие районы с Москвой, в плане экологической обстановки сложно назвать благополучным: в основном это обусловлено розой ветров, а также развитым промышленным производством на данном направлении, - выражает это почти всеобщее мнение Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость». – Также можно вспомнить, что на данном направлении, вблизи города Железнодорожный, располагается один из крупнейших мусорных полигонов - «Кучино».
Некоторым диссонансом в общем хоре прозвучало мнение Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп»: по ее словам, «вопреки расхожему мнению, экологическая ситуация на востоке Подмосковья ничуть не хуже, чем на других направлениях. Конечно, с западным данный сектор не сравнится, но здесь есть множество крупных лесных массивов (Салтыковский, Горенский, Кучинский лесопарки). А чем дальше от столицы, тем еще лучше обстоят дела».
Никоим образом не пытаясь взять на себя роль арбитра в этом споре, автор хотел бы высказать лишь одну собственную мысль. Экология – важнейший фактор, когда речь идет о недвижимости загородного формата. А покупатели квартир городского типа (т.е. в многоэтажных многоквартирных домах) предъявляют к экологии куда менее жесткие требования. В восточном секторе ничего особенно ужасного (по меркам города) нет – как резонно замечает Марина Тимашова, директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити-XXI век», «если сравнивать с некоторыми центральными районами Москвы, загазованными автомобильными пробками, то воздух здесь явно будет чище».
Шоссе: целых три, но этого мало
Переходим к транспортной доступности. В интересующий нас сектор из Москвы уходит сразу три шоссе. Два крупных – Щелковское и Нижегородское, одно поменьше – Носовихинское. Но, несмотря на такое «изобилие», ситуация для автомобилистов остается крайне тяжелой. «Транспортная ситуация на востоке – одна из самых сложных в Подмосковье, - говорит Татьяна Тикова, директор департамента управления активами «Группы ПСН». – Постоянные заторы наблюдаются практически в любое время дня и недели. Ситуация осложняется тем, что автодороги проходят через крупные города, и поток сдерживается из-за большого числа светофоров и перекрестков».
Щелковское шоссе.
В черте Москвы трасса выглядит вполне прилично – у нее восемь полос движения. Кроме того, напоминает Александр Дианов, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья», на Щелковском шоссе внутри МКАД сейчас идет реконструкция, окончание которой намечено на следующий год. Однако сразу после выезда из Москвы трасса сужается до четырех полос, а после микрорайона Щелково-3 еще раз – уже до двух полос. Планы реконструкции этой трассы (на территории Подмосковья) существуют, но они начнут реализовываться не ранее 2014 года.
Нижегородское шоссе.
С ним беда другая: трасса после выезда из Москвы хоть и широкая, но проходит через самый центр Балашихи. «По этой причине шоссе перегружено светофорами, которые создают серьезные трудности для автомобилистов, - говорит Елизавета Гудзь («НДВ-Недвижимость»). – Естественно, наиболее тяжелая обстановка складывается в часы пик».
Носовихинское шоссе.
Оно даже не имеет гордого статуса вылетной магистрали. На большей части своего протяжения (не считая участков в Реутове и Железнодорожном) эта трасса имеет всего две полосы. Много светофоров. К тому же несколько переездов через железную дорогу – они одноуровневые, т.е. со шлагбаумами. Результат все тот же – огромные пробки.
…На предстоящие 4-5 лет намечены серьезные меры в дорожном строительстве: реконструкция двух крупных шоссе, строительство их дублеров. Будут ли эти планы реализованы, приведет ли это к кардинальному улучшению ситуации – покажет время.
«Пехотинцам»: все очень по-разному
На вопрос о том, легко ли добираться тем, кто пользуется общественным транспортом, единого ответа нет. Для каждого города по-своему. В наилучшем положении оказываются жители
Реутова, особенно его южной части – у них даже есть собственная станция метро, «Новокосино». До остальных районов добираться приходится на электричке – но это не страшно, поскольку поезда ходят каждые 10-15 минут, а время в пути (от Курского вокзала) составляет всего 20 минут.
Совсем иная картина у
Балашихи. Теоретически там есть железнодорожная станция. Но есть два огорчительных момента. Во-первых, эта станция находится на ответвлении от основной линии, и поезда туда ходят раз в час-полтора. А во-вторых, Балашиха огромна, и до многих ее районов от станции добраться невозможно. Так что жителям остается единственный вариант – автобусы и маршрутки. А они, точно так же как и обычные автомобили, «толкаются» в пробках на Щелковском или Нижегородском шоссе.
Транспортная доступность
Железнодорожного
средняя: метро там нет (хотя власти и обещают построить «наземное»: статья на эту тему – «Подмосковье: власти обещают метро. Счастливчики: Одинцово, Нахабино, Королев, Подольск и другие города. Эксперты предвидят рост цен на квартиры до московского уровня»).
Зато есть полноценная станция железной дороги, время в пути до которой всего на 10 минут больше, чем до Реутова. …А теперь – традиционные «индивидуальные портреты» каждого из городов.
Реутов
Город с
населением более 90 тыс. человек, находящийся прямо возле МКАД. Железная
дорога делит его на две неравные части – северную (она больше по размеру и называется «старой») и южную (соответственно, меньшая и «новая»).
Важнейшее событие последних лет жизни города – это, без сомнения, открытие метро «Новокосино». Формально станция находится в одноименном московском районе, но фактически все дома в южной части Реутова в одночасье попали в категорию «метро пешком». Что касается «северян», то большинство из них по-прежнему пользуются в основном железной дорогой. А из некоторых районов еще и на автобусе до станции ехать нужно…
В Реутове фантастически высокие цены на новостройки. Мария Литинецкая («Метриум Групп») называет цифру в 95,5 тыс. руб. за кв. м. Другие аналитики говорят о еще больших значениях – так, по мнению Павла Лепиша, генерального директора компании «Домус финанс», это цена в 102,65 тыс. руб. Значительная часть нового строительства сосредоточена как раз в южной части – там, где «метро пешком».
Среди наиболее интересных новых объектов Елизавета Гудзь («НДВ-Недвижимость») называет ЖК «Новокосино» и «Новокосино-2» - проекты комплексной застройки с созданием всей необходимой социальной инфраструктуры, возводящиеся в шаговой доступности от станции метро «Новокосино». Часть корпусов уже введена в эксплуатацию.
Балашиха
Заметно больший по размерам город – его население превышает 235 тысяч. Расположением напоминает Реутов – тоже прижимается вплотную к МКАД. Но проблемы с транспортной доступностью ведут к тому, что цены на недвижимость здесь гораздо ниже. «Балашиха сегодня - активно развивающийся город с высокой плотностью застройки. Здесь стоимость квадратного метра на новостройки среди городов Подмосковья одна из самых доступных и начинается от 55 тыс. рублей», - отмечает Денис Бобков, руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet. При этом рынок Балашихи очень масштабен. Как отмечает Елизавета Гудзь («НДВ-Недвижимость»), в продаже здесь находится более 7000 квартир. В Реутове, для сравнения, около 560.
«В Балашихе преобладают проекты комплексной застройки, - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Наиболее крупные из них – это мкр. «Новое Измайлово» (8 корпусов в продаже), ЖК «Салтыковка-Престиж» (8 корпусов), ЖК «Алексеевская роща» (9 корпусов), ЖК «Сакраменто» (13 корпусов). Минимальная цена 1 кв. м отмечена в мкр. «Лукино» (43 841 руб./кв. м), а максимальная – в ЖК «Гольяново-Парк» (139 840 руб./кв. м). Самая дешевая квартира продается в ЖК «Квартал Европа» - 1,6 млн руб. за 24,88 кв. м, а самая дорогая – в комплексе бизнес-класса «Усадьба «Новая Салтыковка» - 12,5 млн за 145,44 кв. м».
Железнодорожный
Город находится в 8 км от МКАД. «Рынок новостроек Железнодорожного является крайне насыщенным, здесь представлено восемь проектов, реализация ведется в 24 корпусах, - говорит Елизавета Гудзь («НДВ-Недвижимость»). – В равной степени возводятся как панельные, так и монолитно-кирпичные здания. В основном новостройки относятся к экономклассу, что обусловлено удалением города от Москвы».
Мария Литинецкая («Метриум Групп») дополняет, что лишь один корпус в городе относится к проектам точечного строительства, а все остальные входят в состав крупных ЖК. Самыми масштабными из них являются микрорайоны «Центр-2», «Центр+», «Южное Кучино-2», квартал «Новое Павлино». В среднем 1 кв. м в новостройках Железнодорожного стоит 64-66 тыс. руб. Самая дешевая квартира продается в ЖК «Саввинские пруды» - при площади 34,6 кв. м она стоит 2,4 млн руб.
Скромный загород
Формат нашей статьи предполагает рассказ о всей недвижимости, в том числе и загородной. Но, увы, о рассматриваемом нами сегодня секторе много сказать не получится.
«Для девелопера восток – направление не самое простое и не самое прибыльное, - говорит Дмитрий Ковальчук, генеральный директор компании «Пробизнес-Девелопмент». – Для загородной недвижимости он традиционно непрестижен, есть проблемы с инфраструктурой, транспортом. Поэтому здесь преобладает нецивилизованная застройка: садовые, дачные товарищества и тому подобное. Сотка земли на перечисленных направлениях стоит от 15-20 тыс. руб. без коммуникаций, от 60-70 тыс. руб. – с подведенным электричеством».
«На рынке загородной недвижимости восточное направление исторически не является престижным, ранее даже замыкало группу непопулярных для приобретения малоэтажной недвижимости направлений», - соглашается с коллегой Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора Vesco Consulting.
Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Восток Подмосковья оказывается очень разным. Реутов и Балашиха – два города, находящихся на одинаковом удалении от МКАД, но цена на недвижимость в них отличается на 30%! Такого, если честно, больше нигде не встретишь.
Так что выходит, что квартиры здесь могут удовлетворить практически любой запрос. Нужно вам жилье, уже сейчас расположенное практически в спальном районе Москвы, с метро под боком – пожалуйте в Реутов. Хотите близко от МКАД, но очень дешево – тогда в Балашиху…
Источник:
www.metrinfo.ru
Комментариев нет:
Отправить комментарий