Недвижимость по рангам: эконом, комфорт, бизнес, премиум, элит

Существуют общепринятые критерии деления жилья на классы. Насколько они актуальны, для кого важны и как отличить эконом от комфорта и бизнес от элиткласса? Несколько параметров помогут наиболее точно определить класс жилья: локация, уровень безопасности, материалы и технологии строительства, площади квартир.

Вкратце

Классификация недвижимости была разработана экспертами Российской гильдии риэлторов (РГР), и в 2012 году была утверждена Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству (классу), рассказали эксперты «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru». «За основу были взяты критерии комфортности жилья, его потребительские и архитектурные характеристики. Были выделены 4 класса: экономкласс, средний (комфорт) класс, бизнес-класс и элитный класс. Первые два класса отнесли к массовому жилью, вторые два – к жилью повышенной комфортности», - рассказывает Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп». Подробно обо всех свойствах каждого из классов можно посмотреть в таблицах в конце текста, здесь же будут представлены только наиболее актуальные характеристики, отражающие динамику рынка жилья.

Эксперты отмечают, что деление на классы довольно условно. Первоначально можно выделить два полюса: дешевое и дорогое жилье. Экономкласс - это жилье, выполненное по типовым проектам, с любым расположением, в основном в спальном районе, панельные дома с минимальными площадями квартир, с минимальным набором инфраструктуры либо она не предусмотрена вообще, паркинга также может не иметься.

К элитному классу относится жилье, расположенное в центре, выполненное по индивидуальному архитектурному проекту, из дорогих, натуральных материалов, с большой площадью квартир, высотой потолка от 3 - 3,5 метров, с высоким уровнем инженерного обеспечения, с подземным паркингом с расчетом 2 машино-места на квартиру.

«Жилье бизнес-класса – это жилье, где несколько критериев не дотягивают до элитного уровня. А жилье комфорткласса – это жилье, опережающее по нескольким качественным характеристикам жилье экономкласса», - максимально просто формулирует Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг».

«Премиум-сегмент - это некий промежуточный вариант между бизнес-классом и элитным сегментом», - определяет Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер».

Место, место и еще раз место

Рассмотрим несколько наиболее важных критериев, по которым определяются классы. Главной отличительной характеристикой многие эксперты называют месторасположение. «Для меня принцип «место, место и еще раз место» не утратил своего значения. На мой взгляд, это основной признак, разделяющий рынок на доступное жилье (эконом- и комфорткласс) и жилье повышенной комфортности (бизнес-класс и элита)», - говорит Татьяна Калюжнова («ИРН-Консалтинг»).

Таким образом, элитное жилье всегда находится в ЦАО, в благоприятном окружении. Жилье бизнес-класса располагается в традиционно престижных округах - на западе, северо-западе и юго-западе Москвы в близких к центру районах. Объекты класса премиум могут быть построены в районах, характерных для бизнес-класса, но быть выше по своим качественным характеристикам, или же располагаться в ЦАО, но иметь большее количество квартир, чем в элитном ЖК, рассказывает Вячеслав Антропов, директор по развитию Contact Real Estate. «Все, что расположено за границами ЦАО, но имеет характеристики элитного жилья – это премиум-класс», - дополняет Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации «Баркли». А вот жилье экономкласса находится в основном в спальных районах и может иметь любое окружение, в том числе с отрицательными элементами: промзоной, свалкой, вокзалом, железной дорогой, кладбищем и т.д.

Однако есть и другая точка зрения на локацию. «За последние 5-6 лет в столичном регионе такие важные ранее факторы, как локация и престижность района, перестают оказывать решающее влияние на позиционирование объекта в том или ином ценовом классе, - рассказывает Дмитрий Котровский («Химки Групп»), - особенно это касается бизнес-класса и премиального сегмента. Жилые комплексы бизнес-класса, премиум-класса появляются между ТТК и МКАД и за МКАД в престижных районах Подмосковья». То есть месторасположение постепенно становится не таким важным критерием. Такую же точку зрения высказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»: «Если раньше дома бизнес-класса возводились преимущественно на западе, северо-западе или юго-западе столицы между Садовым кольцом и МКАД, то сегодня такие проекты можно встретить и на менее престижных восточных направлениях».

Но остается спорным вопрос, можно ли считать это бизнес- и премиум-классом или это все-таки следует относить к комфорту. Единого мнения здесь не может быть, да и не нужно. «Для покупателя позиционирование объекта в той или иной категории играет роль только на этапе первичного выбора. На этапе принятия решения клиент, как правило, ориентируется исключительно на собственные критерии и оценки», - заключает Ольга Денисова, директор департамента маркетинга компании «Магистрат».

Другие особенности

К ключевым критериям, отличающим жилье бизнес-класса от массовых сегментов, Мария Литинецкая («Метриум Групп») относит уровень безопасности и наличие подземного паркинга. Огороженная и охраняемая территория, подземный паркинг свойственны классам бизнес и элит. Причем обеспеченность машино-местами тоже имеет значение: для бизнес-класса – это 1,7 машино-места на квартиру, для элиткласса – 2. Наземный многоуровневый паркинг – признак массовых сегментов.

Среди других определяющих характеристик можно выделить материалы стен и технологии строительства. «Все панельное домостроение, развивающееся до настоящего времени в России, - это жилье экономкласса, независимо от расположения в городе», - считает Татьяна Калюжнова («ИРН-Консалтинг»). Другого мнения придерживается Игорь Сибренков, заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест»: «В эконом и комфортклассе могут возводиться дома одинаковых серий, но при этом проекты класса комфорт будут обеспечены школами, детскими садами, поликлиниками, торговой, офисной, культурно-развлекательной и сервисно-бытовой инфраструктурой».

Также для высоких сегментов характерны более дорогая отделка фасадов и общественных зон, индивидуальный архитектурный проект от известных бюро или именитых архитекторов, ландшафтный дизайн. С инфраструктурой топовых сегментов есть сложности, которые описала Ольга Денисова («Магистрат»): «В силу жестких требований к локации дом топовой категории зачастую имеет небольшую территорию, что ограничивает возможности размещения насыщенной и разнообразной инфраструктуры». Например, в ЦАО – округе «элитки», где очень плотная застройка, размещать свою инфраструктуру просто негде. С другой стороны, все необходимое в центре и так есть. Тем не менее инфраструктура помимо обязательного паркинга и благоустроенной придомовой территории может включать спа-салоны, кафе-рестораны, химчистку и пр. «Детские сады и школы в таких проектах если и предусмотрены, то обычно платные», - добавляет Игорь Сибренков («Мортон-Инвест»).

Что касается квартир – здесь требования просты. Во-первых, элитность подразумевает «клубность», то есть небольшое количество квартир – от 20 до 30. Во-вторых, площади – с ними понятно: в элитке - просторные, в экономе – компактные. В-третьих, высота потолков: от 3 м – в бизнесе, от 3,2 – 3,5 – в элитке.

Вообще, скорее всего, деление на классы в большей степени полезно для аналитиков рынка, девелоперов, риелторов, а не для обычного покупателя. «Деление на какие-то категории, виды и подвиды актуально для профессиональных игроков рынка. Что касается потребителей – для них действует принцип выбора объектов не по классу, а по персональным, субъективным, критериям», - такое мнение выражает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп». И один из главных критериев при выборе – это цена. «Гораздо важнее в этом смысле ценообразование – если в проекте предлагается адекватная рыночная стоимость исходя из качественных характеристик объекта, класс проекта играет не столь важную роль для покупателей», - добавляет Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

Классовая вражда

В вопросе о подклассах, таких как эконом плюс, комфорт плюс, бизнес плюс, многие эксперты сходятся во мнении, что это не более чем маркетинговый ход – таким образом застройщики пытаются выделиться среди конкурентов. «Зачастую оказывается, что кроме этого плюса в названии в рекламных материалах принципиальных отличий нет. Единственным подклассом, который был принят рынком, является комфорт - улучшенный экономкласс», - отмечает Алексей Харитонов, директор по маркетингу и продажам «ЮИТ СитиСтрой».

Но не все эксперты согласны с этим. «К подклассам относятся дома, которым для более высокого класса жилья не хватает одного из критериев предусмотренной Единой методики классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству», - считает Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». А Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED, выделяет подкласс бизнес плюс: «Это не подделка под элиту, а промежуточная история. По архитектуре, отделочным материалам, инженерии и наполнению такие дома вполне соответствуют элитному классу, но более масштабны и тяготеют к ТТК. Эти проекты реализуются примерно по одной схеме: несколько корпусов объединяются общей территорией закрытого типа». В качестве примера эксперт приводит ЖК Red Side, который расположен недалеко от ТТК, но по архитектурной составляющей, концепции, инженерной начинке и другим параметрам соответствует элитному дому.

Чтобы привлечь покупателя, бывает, что застройщики «повышают» класс объекта. «В основном завышают класс объекта некоторые застройщики недвижимости бизнес-класса, пытаясь позиционировать ее как «элитку», - отмечает Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty. А Дмитрий Котровский («Химки Групп») считает, что больше всего этим «грешат» экономкласс («прикидываясь» комфортом) и комфорткласс (проектам приписываются признаки бизнес-класса).

Причины этого очевидны: «Завышая класс объекта девелопер получает псевдооснование завысить его стоимость, продавая дороже – зарабатывать больше», - рассказывает Иван Татаринов, коммерческий директор GLINCOM. «Правда, на таком перенасыщенном рынке недвижимости, как в Москве, это не работает. Покупатель сейчас достаточно осведомлен, к выбору недвижимости подходит внимательно, взвешивая все плюсы-минусы, сравнивая конкурентов», - заключает эксперт. А Алексей Харитонов («ЮИТ СитиСтрой») считает, что завышение класса способно даже отпугнуть покупателей и испортить репутацию застройщику.

Вот несколько примеров, которые, по мнению некоторых экспертов, не соответствуют заявленному классу. Жилой комплекс, расположенный в районе Черемушки, позиционируется как премиум-класс, что само по себе вызывает вопросы, при этом под одним из двух корпусов нет подземного паркинга. Новый ЖК в Чертаново позиционируется как бизнес, но у него нет собственной территории, нет охраны. Примечательно, что объект строился как офисное здание, поэтому имеет, например, высокие потолки и большие площади. Но одновременно этим обусловлена и коридорная система, что странно для бизнес-класса, т.к. означает отсутствие комфорта проживания и некоторой приватности. Другой ЖК на западе Москвы позиционируется как бизнес, но расположен у МКАД, территория не огорожена (планируется шлагбаум на въезд транспорта с охраной). Еще один комплекс на юго-востоке Москвы позиционируется как бизнес – прекрасный качественный проект с современным инженерным оборудованием, качественной архитектурой и т.д. Но с одной стороны от него кладбище, с другой - общежитие и отдел вневедомственной охраны.

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Как подчеркнул Дмитрий Пантелеймонов («Лидер Групп»), сегодняшний потребитель, заключая сделку, покупает не просто недвижимость и даже не место, где жить, а сам образ жизни. В большей степени это справедливо для покупателей элитного сегмента, для которых важна статусность, престижность жилья. Для покупателей массовых классов важным критерием является стоимость, а именно максимум «опций» по минимальной цене, переводя на «язык классов» - комфорткласс по цене эконома.

Источник:

http://www.metrinfo.ru