Квартира в новостройке: «лишние» метры – удача или потеря?

Люди, имеющие опыт покупки новостроек, хорошо знают, что метраж приобретаемой квартиры – цифра в высшей степени «расчетная». Действительная величина объекта станет известна только после завершения строительства и проведения соответствующих обмеров. И совершенно не редки ситуации, когда площадь квартиры может отличаться от того, что написано в договоре. Что происходит в этом случае?

Этот и смежные вопросы изучал обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru».

Панельные – точнее

Первый вывод, сделанный из общения с экспертами рынка – явление действительно имеет место быть. «Площади квартир после обмеров БТИ в 99% случаев отличаются от проектных площадей», - говорит Валентин Парийский, сотрудник отдела продаж «Ведис Групп». Правда, в большинстве случаев расхождения минимальны – но, если подходить к проблеме строго формально, то они есть.

Каковы именно эти расхождения? Здесь многое зависит от технологии строительства. Наибольшую точность дает панельная. «В панельном домостроении, где технологии отработаны годами, каждый дом представляет собой «конструктор» из заранее подогнанных по размеру «кубиков», - объясняет Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп». – Там «лишние» метры появляются гораздо реже». По оценке наших консультантов, при среднем метраже квартиры в 60 кв. м отличия составят 0,5-1 кв. м, максимум 1,5 кв. м.

Другое дело – монолиты, где каждый дом, по сути, создается с нуля на стройплощадке. А еще квартиры в таких зданиях обычно больше по размерам – так что отклонения (в процентах) выглядят более ощутимо, если пересчитать их на квадратные метры. «В монолитных домах отличие может достигать несколько квадратных метров, - говорит Александра Кржевова, руководитель отдела маркетинга и аналитики ГК «Пионер». – В практике ГК «Пионер» более распространена ситуация превышения площади квартиры: в среднем обычно не более 7 кв. м».

Разумеется, встречаются и случаи, когда отличия и более существенные – до 10-15 кв. м. Но тут уже и причины другие. «Значительные расхождения по площади бывают крайне редко, они могут быть связаны с тем, что под строительство дома был использован еще дополнительный земельный участок, и, соответственно, общая площадь жилого дома увеличилась, - отмечает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь». – Или, что еще хуже, вследствие некачественного надзора за строительством. Тогда значительное увеличение или уменьшение площади квартиры может быть только вершиной айсберга».

Доверяй, но перемеряй

Резонно возникает вопрос: а кто квартиры измеряет? Точнее говоря, измерить-то может каждый (для этого нужна обычная рулетка; более «технологически продвинутые» могут воспользоваться лазерным дальномером), но чьи результаты признаются как окончательные?

«Обмеры квартир обязан выполнить кадастровый инженер по отдельному договору с застройщиком, - говорит Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век». – Обычно они осуществляются на стадии ввода здания в эксплуатацию. Кадастровые паспорта составляются как на здание в целом, так и на отдельные нежилые и жилые помещения, за исключением имущества общего пользования».

Теоретически, измерения должны производиться во всех квартирах. На практике кадастровые инженеры тоже могут схалтурить – провести обмеры на одном этаже, а потом написать, что все помещения выше или ниже «в точности такие же». Если собственник объекта недвижимости считает, что это не так – он может результаты оспорить. Только нужно опираться не на собственные дилетантские упражнения с рулеткой, а на авторитетного эксперта. «Покупатель квартиры имеет право воспользоваться услугами независимого кадастрового инженера, - говорит Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». – И при расхождении цифр оспорить результаты обмеров в суде».

Балконно-лоджевые страдания

В подавляющем большинстве современных квартир имеются балконы или лоджии. Как поступать с ними? Тут надобно отметить, что российское законодательство словно специально написано так, чтобы максимально запутать тему.

Судите сами. Как напоминает Андрей Блажко, генеральный директор ООО «Домостроитель-Юго-запад», в соответствии с п. 3 ст. 16 Жилищного кодекса (ЖК) РФ «квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении». Иными словами, балконы и лоджии («помещения вспомогательного использования») входят в понятие квартиры.

С другой стороны, есть в ЖК ст. 15, п. 5 которой совершенно ясно говорит, что общая площадь жилого помещения суммируется площадей всех его частей «за исключением балконов, лоджий, веранд и террас». По этой причине, кстати, в Свидетельствах о собственности общая площадь квартиры указывается без учета этих «летних помещений».

Есть еще и «третья сторона» - СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания». Этот документ предписывает лоджии и балконы в общей площади учитывать, но с понижающими коэффициентами – 0,5 и 0,3 соответственно.

На фоне столь впечатляющего «разнообразия» (заставляющего вспомнить хрестоматийное «два юриста – три мнения») застройщики обычно поступают по собственному разумению. Чаще всего подсчитывают лоджии и балконы с теми самыми коэффициентами 0,5 и 0,3. «Затраты на строительство этих помещений могут включаться в стоимость квартиры, - говорит Василий Шарапов («Сити-XXI век»). – К общедомовому имуществу они не относятся и будут использоваться собственником квартиры индивидуально».

Схожую проблему вспоминает Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар». «Были случаи, когда в двухуровневой квартире в общий метраж включили площадь лестницы, - говорит эксперт. – С покупателей брали деньги за лишние 10 кв. м. Разумеется, за такую техническую ошибку деньги были возвращены, но жильцам пришлось для этого обращаться в суд». От себя автор тут может добавить, что двухуровневая квартира с лестницей – это все-таки для нашего рынка экзотика. Встречались бы такие объекты чаще – они тоже стали бы предметом споров продавцов и покупателей.

Как договоритесь…

Российское гражданское законодательство (автор уже много раз говорил это – по разным поводам) весьма либерально: очень многие вопросы оно оставляет на усмотрение сторон. Как записано в договоре – так и будет. Полностью справедливо это и по отношению к изучаемой нами сегодня теме. Включать или не включать балконы и лоджии – покупатель и продавец вправе самостоятельно договориться об этом.

Аналогичный принцип (свободы договора) действует и для ситуаций, с которых мы начинали нынешнюю статью – когда по результатам обмеров площадь квартиры отличается от расчетной. Как правило, в типовых соглашениях, предлагаемых продавцами новостроек своим клиентам, содержатся следующие пункты:

- при незначительных отклонениях площади (в любую сторону) никаких доплат нет. «В договоре указано, что перерасчет проводится при расхождении площадей в ДДУ и по БТИ более 1 кв. м», - подтверждает Александра Кржевова (ГК «Пионер»). Иногда этот порог бывает чуть больше – скажем, 1,5 кв. м;

- при более значительном расхождении либо доплачивает покупатель (если квартира больше), либо компания продавец (если квартира меньше). При этом основой для расчетов является цена 1 кв. м, зафиксированная в договоре.

Стоит отметить, что приведенная выше формула является наиболее распространенной – но вовсе не обязательной. Иногда бывает и по-другому

– к примеру, цена, по которой покупатель «довыкупает» квадратные метры, оказывается выше, чем та, которую обязан вернуть застройщик. «Встречаются и случаи, когда застройщик оговаривает, что выплаты производятся «в одностороннем порядке»: только в случае, если размер квартиры стал больше, т.е. доплата касается только покупателя», - говорит Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). Соглашаться ли на такое – вопрос, что называется, риторический. «Если в договоре прописаны неравные условия, в т. ч. по сумме возвратов, то покупателю следует задать самому себе вопрос о мотивах своих действий, - убежден Арсений Васильев («УНИСТО Петросталь»). – Часто причина кроется в надежде на «авось» или в желании приобрести квартиру по демпинговым ценам с закрытыми глазами».

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Как и многие другие, данный вопрос оставлен законодателем на усмотрение сторон – покупатель и продавец вправе самостоятельно договориться о порядке доплаты. «Договориться» - это, конечно, фигура речи: застройщики обычно говорят, что договоры у них типовые, коррективы в них вносят крайне неохотно… Но в чем покупатель уж точно свободен – так это в праве решить, нужно ли ему приобретать на таких условиях. В конце концов, состояние рынка сегодня далеко не ажиотажное, можно поискать и другие варианты.

Источник:

www.metrinfo.ru