Прощай, долгострой!

Минэкономразвития опубликовало доработанный проект поправок к статье 396 Налогового кодекса РФ, который, по мнению ведомства, призван стать мощным инструментом в борьбе с бичом современного девелопмента - так называемым долгостроем.

Опираясь на статистические данные Росреестра, авторы законопроекта резонно отмечают неутешительные тенденции строительства, а точнее, его отсутствия. По состоянию на март 2014 года в собственности юридических лиц и граждан находилось 4,9 миллиона земельных участков, на которых отсутствуют зарегистрированные в установленном порядке объекты недвижимости. Причем подобная ситуация вовсе не всегда означает медлительность в строительстве: такие же последствия имеет и патологическое нежелание собственника регистрировать право на свое имущество. И если в первом случае "неторопливого" строителя еще можно оправдать наличием вполне объективных препятствий материального и бюрократического характера, то во втором случае неспешность при регистрации прав, как правило, вызвана вполне меркантильными соображениями - в определенных случаях выгоднее выплачивать налог на землю, чем налог за готовый объект капитального строительства.

Похоже, авторы серьезно подошли к решению проблемы и хотят одним проектом убить даже не двух, а сразу несколько зайцев. С одной стороны, они хотят принудить собственников активнее регистрировать права на возведенное имущество, с другой - значительно сократить количество "простаивающих" участков. Кроме того, принятые меры должны благотворно повлиять на объем налоговых поступлений в местные бюджеты, а также снизить стоимость недвижимости в результате вовлечения в оборот неиспользуемых земельных участков.

И действительно, потенциал рассматриваемого законопроекта огромен, а основное его новшество, которое заключается в шестикратном увеличении налоговой ставки на простаивающие участки, выглядит довольно грозно. Но так ли это? По сути новые "драконовские" налоговые ставки - вовсе не декларация кардинально нового подхода, а всего лишь ужесточение (хоть и весьма значительное) привычной схемы.

Сегодняшняя редакция ст. 396 Налогового кодекса (НК) РФ уже предусматривает повышенные ставки земельного налога для тех, кто по тем или иным причинам медлит со строительством. Так, в течение трех лет с момента регистрации прав на земельный участок налог начисляется в двойном размере. Переплаченное возвращается, если собственник успевает завершить строительство в срок. Если же процесс строительства или оформления прав занимает более трех лет, при расчете налога применяется уже коэффициент 4 от базовой ставки. Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) делается исключение - двойная ставка применяется только через 10 лет.

Полностью отказываться от этой схемы авторы не планируют, однако механизм предполагается серьезно скорректировать: ввести более "чуткую" к возможностям собственников градацию, но повысить при этом максимальный коэффициент до 6 (в случае затяжки строительства более чем на 5 лет), а в случае ИЖС - до 5.

Стоит отметить, что в арсенале законодателя на этот раз не только "кнут", но и "пряник". В течение первого года с момента предоставления из государственной или муниципальной собственности земельного участка для жилищного строительства никакие повышающие коэффициенты применяться не будут, а двойная ставка начнет действовать только во второй и третий год. При этом льгота вступает в силу на четыре года раньше (с 2016 года), чем максимальный коэффициент (с 2020 года).

Кроме того, к безусловным достоинствам предлагаемой новой редакции можно отнести более специализированный и расширенный понятийный аппарат, что на практике позволит избежать злоупотребления. В частности, в пунктах 15 и 16 статьи 396 НК РФ старое понятие "объект недвижимости" предлагается заменить на "жилой дом". Такое небольшое уточнение исключает нередкую ситуацию, когда собственник возводит на своем участке какой-нибудь объект недвижимости (например, сарай), а потом регистрирует его в установленном порядке для освобождения от применения повышенной ставки налога. Также авторы уточнили, что когда объектом строительства является многоквартирный жилой дом, то повышенные ставки налога действуют не до государственной регистрации прав на объект, а до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Впрочем, при несомненных достоинствах поправок всегда остается место для здорового скептицизма. Как и в действующей редакции, при применении повышенной ставки законодатель не делает различия между двумя ситуациями: несоблюдением сроков строительства и отсутствием регистрации прав на уже возведенный объект. Нередко одного года может просто не хватить на оформление всей необходимой проектной документации, а в процессе строительства не исключены риски нехватки финансирования. Поэтому эта мера более действенна в отношении лиц, не желающих регистрировать жилье, поскольку такое нарушение куда проще устранить, нежели задержки в строительстве, вызванные объективными причинами.

Наконец, даже при больших повышающих коэффициентах нет гарантии, что собственники косяками побегут регистрировать незарегистрированные постройки. Ведь при определенной площади и ставке налогообложения на дом вполне может оказаться, что выгоднее все же платить увеличенный налог на землю. Хотя вне сомнения, количество таких ситуаций должно сократиться.

Не столь однозначно и заявление о таком благоприятном последствии, как снижение цен на недвижимость. С одной стороны, предусмотренные меры действительно вынудят многих собственников отказаться от своих пустующих участков, что повлечет оживление оборота за счет роста предложений и расширения выбора объектов. Однако приведет ли это к снижению цен? Не перевесит ли эту тенденцию другая, при которой девелоперы уже при определении стоимости объекта будут заранее учитывать риск повышенной ставки налога?

Так или иначе, решать проблему пустующих участков, долгостроя и отсутствия регистрации имеющихся построек необходимо - это факт. А насколько действенным окажется обновленный механизм начисления налога на "проблемные" земли, может показать только практика.

Источник:

Российская газета