Что такое проектное финансирование и защитит ли оно дольщика от долгостроя

Кроме привычного ипотечного кредитования банки помогают строительным компаниям ещё и проектным финансированием. Разберёмся зачем эта помощь застройщикам, чем она полезна для дольщиков и способно ли проектное финансирование защитить проект от перспективы стать долгостроем.

Проектное финансирование отличается тем, что инвестор (как правило – банк) вкладывает деньги в определенный проект (обычно это масштабное строительство - новый жилой район, жилой комплекс и т.д.).

Инвестор (банк) полностью контролирует расходование средств застройщиком и получает выгоду уже после реализации объекта. До полного погашения задолженности застройщиком, объект финансирования находится в залоге у банка, тем самым банк обеспечивает себе гарантии возврата средств. Появляется дополнительный этап при покупке жилья - под каждую конкретную сделку банк дает согласие на отчуждение собственности и выход квартиры из залога. Только после получения такого согласия, Росреестр регистрирует договор долевого участия. Как нам сообщили в

компании «Гранд-Строй», применяющей проектное финансирование в строительстве

ЖК Yolkki Village, срок передачи ключей не увеличивается и документальное сопровождение сделки для дольщика не усложняется.

Как выводят деньги со стройки?

Эксперты считают, что проектное финансирование препятствует нецелевому расходованию средств. А методов, которыми можно вывести деньги со стройплощадки множество:

Фиктивные (мнимые) сделки. Например, компания заключает договоры на поставку расходных (отделочных) материалов или выполнение каких-либо работ, которые фактически не производятся. Часто для таких целей застройщиком создается еще одно юридическое лицо (так называемая фирма-«однодневка»).

Расходы на рекламу – распространенный вид обналичивания денежных средств.

Денежные средства выводятся через участие в благотворительной деятельности.

Вывод денежных средств через оффшоры путем заключения договоров на фиктивные услуги (работы, поставки и пр.) с компаниями, находящимися в других странах.

Летом 2016 года в Москве были выявлены факты нецелевого использования денежных средств застройщиком АО «Глобинвестстрой», который строил жилой комплекс по адресу Новогиреевская ул., вл. 5. В отношении руководства застройщика заведено уголовное дело, дольщики обращаются в суд с исками о признании их потерпевшими и требованием возвратить вложенные в строительство денежные средства. Деятельность застройщика приостановлена.

В г. Омск уголовным делом на руководство застройщика (а именно местного депутата Х. Шушубаева) обернулось строительство целого микрорайона «Ясная поляна». Более 300 дольщиков с 2007 года ждут свое жилье. Около 100 млн.рублей, собранных с дольщиков, были переведены на подконтрольные застройщику ООО «РоКАС» фирмы, это установлено следствием. Руководство застройщика также обвиняется в растрате средств, подлоге документов, получении кредита по фиктивным документам. Уголовное дело на данный момент не закончено.

Избежать таких историй было бы возможно, если бы строительство велось на основе проектного финансирования, когда банк полностью контролирует расходы. Для контроля за ходом реализации проекта, стороны подписывают специальное соглашение, где и содержатся все права банка и определяется объем доступа к любой информации, по проекту. Как правило, застройщик предоставляет банку отчеты о ходе работ, в которых содержится вся информация о проведенных работах, платежные документы и иная бухгалтерская информация (акты взаимных расчетов, счета-фактуры, расходные ордера и т.д.). Застройщик обязан отчитываться о заключенных сделках, подписываемых соглашениях, любых отклонениях от плана ведения проекта. Также соглашение о проектном финансировании содержит условия о соблюдении застройщиком всех норм и правил, относящихся к строительной деятельности. Контролируется банком план и порядок поставок для стройки, график проведения работ и даже выбор застройщиком фирм-поставщиков материалов для строительства.

Плюсы и минусы проектного финансирования

Таким образом, проектное финансирование имеет следующие положительные стороны:

Застройщик получает от банка довольно внушительный объем денежных средств (до 80% затрат на строительство), что защищает строительную компанию от банкротства. В залоге у банка – только объект финансирования.

Все риски строительства несут совместно стороны договора о проектном финансировании, а значит, наименее вероятен вариант «долгостроя».

С 1 января 2017 года планируется закрепить законодательно схему хранения денег дольщиков на специальных счетах до окончания строительства. Даже в случае банкротства застройщика, вернуть деньги возможно в любой момент.

Банку выгодна быстрая реализация объекта и здесь опять плюс для дольщиков - банки предлагают ипотечное кредитование с привлекательными процентами для заемщиков, как правило, такая выгода ниже обычных ставок на 1-3%.

Александра Чайкина, руководитель PR-отдела компании «Гранд-Строй», одним из важнейших плюсов отметила следующее: «Покупать квартиру у застройщиков, которые заключили договор о проектном финансировании со стабильными банками, намного надежнее.

В этом случае строительство не зависит от темпов продаж, ведь деньги на него уже дал банк. Кроме того, выдавая кредит, банк заранее анализирует все риски и выдает кредиты только тем застройщикам, которых он посчитает кредитоспособными. В случае с ЖК Yolkki Village финансовым партнером выступил ПАО «Россельхозбанк», 100% акций которого принадлежат государству.».

Основными минусами проектного финансирования являются:

Высокие проценты по кредиту, длительное рассмотрение заявки банком, т.к. банк проводит тщательную проверку бизнес-плана проекта, финансовую устойчивость застройщика, оценивает всевозможные риски и затраты. В связи с этим, проводится огромная работа еще до начала проекта.

Помимо постоянного контроля строительства банком, возможны и другие моменты. «Договор с банком-партнёром может содержать множество дополнительных нюансов. К примеру,   там может быть установлена цена за квадратный метр, ниже которой застройщик не имеет права продавать, независимо от изменения ситуации на рынке. Все эти особенности необходимо обсуждать с банком с привлечением опытных юристов еще на стадии оформления партнерских отношений. При разумном подходе все трудности будут сведены к минимуму» - говорит Александра Чайкина.

Главным же минусом для дольщиков, по мнению экспертов, можно считать увеличение стоимости жилья, т.к. при такой схеме учитывается и процент банка, финансирующего проект.

Как дольщику узнать на какие деньги строится его новостройка?

Каким образом финансируется строительство того или иного объекта, в том числе о проектном финансировании, о финансовом состоянии застройщика, о рисках и страховании этих рисков (если таковое имеется) покупатель может узнать из проектной декларации. Проектная декларация публикуется на официальных сайтах застройщика или самого объекта, а также должна быть предоставлена застройщиком для ознакомления любому лицу по первому требованию.

Вывод

Проектное финансирование в нашей стране находится на начальном этапе. По мнению экспертов, такая форма финансирования является для конечного потребителя некой гарантией качества и сдачи объекта. Но кредитными организациями сегодня проектное финансирование используется неохотно, т.к. выгоду от такого инвестирования банк получает, как правило, не ранее, чем через 5-7 лет после вложения средств. Лидерами проектного финансирования являются сейчас лишь крупнейшие банки и даже они в кризис «осторожничают» с лимитами на проектное финансирование: либо сокращают объёмы, либо не увеличивают.

В пресс-службе Северо-Западного Сбербанка нам сообщили, на 2015 года в Петербурге и области уже действовало кредитных линий для застройщиков на 18 миллиардов рублей, в 2016 году одобрили ещё 5 миллиардов.

В пресс-службе «ВТБ 24» нам назвали 4 примера крупнейших проектов, которые финансирует банк. Проекты принадлежат компаниям «КВС», «Setl City», «RBI» и РосСтройИнвест. Общая сумма финансирования — почти 9 миллиардов рублей. В прошлом году сумма займов этих застройщиков составила немногим более 6