Новостройки: Новая Москва против Подмосковья

Увеличение площади Москвы за счет Подмосковья не могло не затронуть рынок недвижимости и внести в него некоторую неразбериху. Практически в один миг населенные пункты, даже не граничащие с Москвой, вдруг оказались ее территорией. А многие города, фактически сросшиеся со столицей, так и остались «провинцией». И где сегодня лучше купить квартиру – в Новой Москве или в Подмосковье?

Взвесить все «за» и «против» того или иного приобретения «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» как всегда помогают эксперты рынка недвижимости.

Хочу быть москвичом

Покупка недвижимости в Москве – это статусное приобретение. Поэтому многие покупатели ориентируются в своем выборе именно на то, что после заключения сделки они станут полноправными москвичами. «Возможность московской прописки, получение определенных льгот склоняют покупателя к приобретению квартир в Новой Москве», - полагает Владимир Богданюк, ведущий специалист Аналитического центра компании Est-a-Tet.

По мнению Юрия Рожина, заместителя директора департамента маркетинга и рекламы ГК Kaskad Family, покупка недвижимости в Новой Москве на сегодня является самым бюджетным способом стать москвичом. «Статус москвича наряду с другими критериями выбора жилья является серьезным поводом для размышления», - отмечает эксперт.

Конечно, «статус москвича» имеет значение не для всех поголовно, но вот для представителей бюджетной сферы, которые покупают квартиру в строящемся доме для улучшения жилищных условий (продавая уже имеющуюся, например), безусловно, важно сохранить все те социальные гарантии, которые дает своим жителям столица.

Московские льготы стремятся сохранить и семьи москвичей, где есть пенсионеры, и они присматриваются к Новой Москве. Молодые люди, как правило, о таких вещах не думают. По мнению Дмитрия Котровского, вице-президента девелоперской компании «Химки Групп», Новая Москва – это территория для молодых семей, для которых в приоритете не близость к Кремлю, а качество жизни всей семьи, для них важно не только то, что за стенами квартиры, а что внутри нее. Выбирая между крошечной «двушкой» где-нибудь в районе Семеновской и просторной трехкомнатной квартирой в 7 км. от МКАД (при этом опять-таки с московской пропиской!), в которой будет современный ремонт, большая кухня, светлые детские, они останавливаются на втором варианте.

Кроме многократно упоминаемой «прописки» у Новой Москвы есть и другие плюсы. Олеся Мандзяк, руководитель отдела элитной жилой недвижимости Delta estate, считает, что главным определяющим фактором для выбора именно Новой Москвы является транспортная доступность. Ведь, например, реконструированное скоростное Киевское шоссе – одна из лучших подмосковных трасс.

Кроме того, напоминает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», у Новой Москвы имеются серьезные транспортные перспективы: строительство метро и реконструкция основных магистралей.

Однако Александр Мазурик, руководитель отдела продаж мкр. «Южное Видное» компании RDI, считает, что в настоящий момент присоединенная территория крайне слабо развита с точки зрения застройки, коммуникаций и инфраструктуры. И о ее преимуществах можно говорить только в будущем времени.

Подмосковье в фаворе

Подмосковье в последние годы динамично развивается. И городам, расположенным вблизи Новой Москвы, есть, что предложить своим покупателям. Самый серьезный аргумент за покупку - цены на недвижимость. А они оказались заметно ниже, чем в Новой Москве. В рейтинг инвестиционной привлекательности, составленный аналитическим отделом Kaskad Family, из городов южной части Подмосковья попали Домодедово, Подольск и Видное. «Если внимательно присмотреться к новым проектам, например, в Видном, Домодедово и Подольске, - соглашается Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ», - то окажется, что ряд местных жилых комплексов мало чем уступают ликвидным проектам в новых границах столицы».

Источник: компания RDI

Сейчас, когда страсти вокруг присоединения новых территорий к столице вплоть до Калужской области улеглись, покупатели стали более трезво оценивать перспективы проживания в Новой Москве, - рассуждает Дмитрий Орлов, директор по продажам жилой недвижимости компании MR Group. При довольно высоких ценах будущие жители пока получают низкую плотность социальной, транспортной и дорожной инфраструктуры, в то время как в городах, расположенных в ближайшем Подмосковье, при более низких ценах на новостройки можно купить квартиру в обжитом районе».

Например, во второй очереди ЖК «Эко Видное», который расположен в 4 км от МКАД в городе Видное, совсем недавно в продажу поступили квартиры стоимостью от 2,5 млн рублей, в то же время в Новой Москве, в 7-8 км от МКАД стоимость аналогичного предложения более чем на полмиллиона больше. «С точки зрения развитой инфраструктуры, транспортной доступности к Москве и стоимости ближайшие города Подмосковья могут быть значительно выигрышнее предложений в Новой Москве», - делает вывод эксперт.

В другом проекте Видного – в жилом квартале «Зеленые аллеи» предлагаются квартиры от 46 до 112 кв.м. различной планировки с чистовой отделкой, средняя цена за квадратный метр составляет 58,9 тыс. руб. В жилом квартале запланированы собственный детский сад и трехэтажная школа.

Компания RDI возводит масштабный микрорайон в городе Видное – «Южное Видное». С момента вывода проекта на рынок уровень продаж в нем рос в среднем на 10% в месяц. За последний месяц спрос вырос на 25%.

На текущий момент, начиная со старта строительства первой очереди (ноябрь 2012 года) реализовано порядка 60% от запланированного объема жилья. Окончание строительства первой очереди (три дома, детский сад) - III квартал 2014 года. Сегодня микрорайон «Южное Видное» - лидер по объему продаж новостроек в городе. В корпусе № 1, где завершен монтаж, можно купить двухкомнатную квартиру площадью 57,9 кв. метров за 3,97 млн. рублей, «трешку» (74,5 кв. м.) за 5 млн рублей.

Источник: компания RDI

Что касается города Подольска, эксперты отмечают, что в нем сегодня нет активного строительства, однако недвижимость остается востребованной. Преимущества - есть железнодорожное сообщение с Москвой. Впрочем, наша база «Поиск недвижимости RealSearch.Ru» содержит несколько адресов. Например, в стадии начала монтажа находится третий корпус жилого комплекса «Красная горка» в одноименном микрорайоне на Садовой улице, д. 7. К продаже предлагаются 1-3-комнатные квартиры площадью 36-86 кв. метров. Дом панельный, серии П3М. Стоимость квадратного метра находится в рамках 47-74 тысячи рублей. Второй корпус этого ЖК находится в стадии отделки. Стоимость квадратного метра здесь заметно выше – от 71,5 до 81 тысячи рублей.

На Северной улице в стадии отделки и вот-вот должен быть сдан дом серии П349. 1-3 комнатные квартиры площадью 43-102 кв. метра продаются по цене 65-75 тысяч рублей за метр.

Популярности города Домодедова способствует постоянное улучшение и развитие транспортной и социально-бытовой инфраструктуры, которая включает в себя школы, детские сады, торговые и развлекательные центры - говорит Олеся Мандзяк (Delta estate). Благодаря близости аэропорта и приличной транспортной доступности, в городе низкий уровень безработицы и хорошие перспективы развития малого и среднего бизнеса. Еще один плюс - хорошая экологическая обстановка, большую часть площади района занимают лесные массивы и водоемы.

Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки») обращает наше внимание на ЖК «Домодедово парк», который находится на стадии заливки фундамента. В панельных домах переменной этажности запроектированы квартиры площадью от 41,3 до 85,2 кв. м., средняя цена за квадратный метр – 47,3 тыс. руб. В шаговой доступности от жилых домов будут построены детские сады, школы и объекты здравоохранения. Для владельцев автомобилей предусмотрены гаражные комплексы и парковки.

Экономика в пользу Подмосковья

Аналитические данные компаний подтверждают тезис о том, что недвижимость городов, соседствующих с Новой Москвой дешевле, чем непосредственно на ее территории. По информации компании RDI, средневзвешенная цена предложения на квартиры в строящихся домах Новой Москвы за год составила 84,7 тыс. руб./кв. м.

Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», приводит следующие цифры. Средняя цена метра в Новой Москве по итогам июля составила 82 260 руб. В Новомосковском округе этот показатель выше – 88 469 руб. за кв.м, а в Троицком, наоборот, существенно ниже – 68 628 руб. за кв.м, что связано с большей удаленностью от МКАД.

В Подольске, расположенном в непосредственной близости от Новой Москвы, в зависимости от срока сдачи объекта цена кв. м колеблется от 58 107 руб. до 76 445 руб. Основная масса текущего предложения в Видном - 45% - представлена по цене 71 000 – 80 000 руб. за кв.м, а 38% предложения представлено в диапазоне свыше 81 000 руб. за кв.м. Довольно солидную стоимость квадратного метра можно объяснить высокой стадией готовности большинства корпусов, а также небольшими площадями самих квартир.

По данным Аналитического центра корпорации «ИНКОМ», цена квадратного метра в сегменте однокомнатных квартир в Новой Москве составляет 102,1 тыс. рублей, что на 34,5% больше, чем за ее пределами. «Двушки» дороже на 18,3% и продаются в среднем за 85,2 тыс. рублей за кв.м. Квадратный метр в трехкомнатных квартирах стоит в среднем 74,2 тыс. рублей. Это на 6,6% больше, чем на соседних территориях.

Источник: компания RDI

Владимир Богданюк (Est-a-Tet) приводит наглядный пример с двумя жилыми комплексами – «новомосковским» и подмосковным, которые реализует компания Est-a-Tet. Это ЖК «Бутовские аллеи» и ЖК «Видный». Оба проекта представлены малоэтажной застройкой. Строительство началось в прошлом году практически одновременно. Микрорайон «Бутовские аллеи» расположен в Новой Москве, рядом со станцией метро «Бунинская аллея», а ЖК «Видный» - в черте городской застройки Видном в 4 км от МКАД. При этом однокомнатная квартира площадью 34,5 кв.м. в Видном стоит от 2,553 млн рублей, что почти на 50% дешевле, чем аналогичная квартира площадью 35,6 кв.м. в микрорайоне «Бутовские аллеи» - 3,809 млн рублей. По данным Est-a-Tet, за год рост цен в «Бутовских аллеях» составил 20%, квартиры в ЖК «Видный» за год выросли в цене на 15%.

Новые проекты Новой Москвы

Мы также попросили наших комментаторов привести и другие примеры строительства в Новой Москве. Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки») называет ЖК «Николин парк», который строится в 3 км от МКАД по Калужскому шоссе в окружении лесного массива. Комплекс находится на начальной стадии строительства, на продажу выставлены объекты без отделки от однокомнатных квартир метражом 34 кв. м. до квартир с высокими (4,8 метра) потолками площадью 105 кв.м. Средняя цена квадратного метра составляет 103 495 руб.

Всего в 500 метрах от МКАД возводится ЖК «Татьянин парк». Комплекс будет состоять из 25 монолитно-кирпичных домов переменой этажности (от 6 до 25 этажей). На продажу выставлены однокомнатные квартиры площадью от 40 до 65 кв.м., двухкомнатные квартиры площадью от 66 до 97 кв.м. и трехкомнатные квартиры площадью от 100 до 135 кв.м., средняя цена квадратного метра – 91 350 рублей. Помимо строительства жилых корпусов предусмотрено возведение объектов инфраструктуры.

Источник: компания RDI

В аналитическом центре «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», который завершил очередное исследование «Весь рынок новостроек Москвы от ТТК и Подмосковья за 1-2 кв. 2013 года. Сравнительный анализ», отмечают проект города-парка «Первый Московский». Это новый микрорайон города Московский. За последние три месяца на реализацию вышли два новых 25-этажных корпуса серии «КОПЭ-башня» на 270 квартир общей площадью 18 745 кв. м. В домах предусмотрены 1-4-комнатные квартиры 39-104 кв. м. На начальном этапе строительства цена за «квадрат» составляла 89 100 – 98 000 руб. Ввод домов в эксплуатацию намечен на конец 2014 г. (См. статью «Новостройки Москвы и Подмосковья: в продаже почти 1300 домов»).

Какого-то серьезного дальнейшего роста цен на территории Новой Москвы вряд ли стоит ожидать. Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group, напоминает, что большой скачок цен (15-20%) на новостройки Новой Москвы произошел при изменении статуса этой территории, что обосновывалось ожиданиями резких инфраструктурных изменений. «В частности, быстрый подвод транспортной инфраструктуры, ее активное развитие, перевод значительной части государственных учреждений, дали бы толчок к развитию этой территории, - говорит эксперт. - Но до сих пор ничего не изменилось, и сейчас работы ведутся только на уровне проектирования. В результате дальнейшего роста цен не случилось. Сегодня рост цен в Новой Москве фактически остановился на фоне инфляционного роста цен в Московской области».

Журнал www.metrinfo.ru также попросил экспертов ответить на вопрос: «Когда Новая Москва перестанет именоваться «новой», а действительно станет полноправной частью столицы»?

Дмитрий Орлов, директор по продажам жилой недвижимости компании MR Group:

Все зависит от политической воли властей: чем скорее здесь разместятся штабы органов федеральных властей, крупные финансовые учреждения, научные и медицинские центры, кампусы вузов, тем быстрее вырастет статус этой территории и она будет более органично восприниматься в том числе, москвичами как часть Москвы.

Елена Карпова, руководитель отдела маркетинга SEZAR GROUP:

Новая Москва станет полноправной частью столицы, когда цены за квадратный метр достигнут примерно одного уровня. Рост цен на недвижимость Новой Москвы будет обусловлен реализацией всех планов по развитию как инфраструктуры, так и транспортного сообщения. Однако по многим показателям старая Москва уже сейчас проигрывает Новой: например, экологическая ситуация присоединенных районов значительно лучше. И по сообщениям властей, сохранение природного богатства Новой Москвы – одно из ключевых направлений развития территории.

Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость»:

Слияние Новой и Старой Москвы в единое целое, безусловно, возможно, но лишь через длительный промежуток времени. Для этого необходим сопоставимый уровень развития социальной и транспортной инфраструктуры. Например, уровень развития территорий и инфраструктуры Новой Москвы должен достичь такого уровня, чтобы компании начали открывать офисы там, создавая тем самым рабочие места для местных жителей.

Геннадий Черезов, генеральный директор «UNINOVA Construction»:

Думаю, Новая Москва, станет частью столицы, во-первых, как только будет отрегулировано движение в сторону Москвы. Во-вторых, когда в населенных пунктах будет достаточное количество рабочих мест. В-третьих, когда будет полностью налажена инфраструктура. Ведь для людей покупающих недвижимость, главное чувствовать себя комфортно в том месте, в котором они живут, не задумываясь о том, сколько часов им добираться, до рабочего места и как после работы провести побольше времени со своей семьей.

Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:

Планируемый переезд государственных органов в Новую Москву, скорее всего не будет осуществлен, поскольку потребует значительных финансовых затрат. Альтернативой такому плану развития может стать привлечение бизнеса в этот район. Центрами деловой активности, которые обеспечат рабочими местами достаточно количество людей, могут стать предприятия невредного производства, научные, исследовательские и учебные учреждения, логистические комплексы. Плюс для привлечения работников и инвесторов в Новую Москву необходима подготовка площадок для переезда предприятий: развитие транспортного сообщения, проведение коммуникаций.

Источник:

Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru