Новостройки: современные планировки

Планировка квартиры, наверное, ничуть не менее важна, чем ее метраж, количество комнат. Именно планировка квартиры переводит эти количественные понятия в качественное. Жить в своей квартире надо с удовольствием, чувствовать себя в ней хорошо и спокойно, чтобы стены «не жали в плечах» и потолки «не давили на психику».

О том, какие планировки предлагают покупателям сами застройщики, в чем их достоинства и недостатки, «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» рассказывают представители компаний.

Представления покупателей о комфортном жилье за последние десятилетия изменились, отмечает Александр Ковалёв, генеральный директор «ДСК ГРАД». Существующие серии домов перестают в полной мере удовлетворять критериям рыночного спроса. Помимо удобных планировок покупателей интересует рациональное использование зон общественного пользования, снижение эксплуатационных расходов и привлекательный внешний вид зданий.

Ранее возводимые объекты огромных размеров, не всегда соответствующие потребностям их владельцев, со временем продемонстрировали явные недостатки: такие квартиры требуют больших расходов на их содержание, - продолжает тему Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОАО «ОПИН». Это и высокие коммунальные платежи, и серьезные затраты на ремонт и покупку мебели, и необходимость поддерживать порядок на большой площади.

Как следствие, говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», в течение трех последних лет из года в год наблюдается тренд уменьшения средней площади квартир как в сегменте эконом, так и в бизнес-классе. В экономклассе все чаще в проектах фигурируют однокомнатные квартиры 35-40 кв. м (вместо 45-50 кв. м, как было ранее), в бизнес-классе 45-55 кв. м (ранее – 50-60 кв. м). По данным компании RDI, за последние пять лет средняя площадь квартир в новых проектах снизилась на 5-10 кв. м.

Застройщики не только уменьшают метражи, но и включают в проект как можно больше вариантов квартир с разными площадями и планировочными решениями. «В наших проектах, - рассказывает Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ», - предложение квартир по площади и планировке даже в рамках одного комплекса диверсифицировано: площадь однокомнатных квартир варьируется от 38 до 53 кв. м, двухкомнатных – от 65 до 90 кв. м, трехкомнатных - от 87 до 125 кв. м. Таким образом, покупатели имеют большой выбор в плане соотношения «площадь - комнатность», а также самой планировки квартиры».

Трансформер в действии

Площади уменьшаются и в монолитных домах, и в панельных. В монолитных такое решение реализовать несложно. Как напоминает Андрей Блажко, генеральный директор компании «Домостроитель-Юго-запад», член правления группы компаний «Домостроитель», в монолитном или сборно-монолитном здании многое зависит от схемы расположения и шага колонн и стандартная ширина комнаты в панельном доме 3,6 метра, а в сборно-монолитном каркасном домостроении (СМКД) шаг колонн может достигать 9 м, что позволяет «нарезать» квартиры нужных площадей. А вот чтобы изменить площади и планировки квартир в панельных домах, требуется серьезная переработка не только проекта, но и модернизация или строительство нового завода.

Так, например, по словам Александра Ковалёва («ДСК ГРАД»), для того чтобы создать дома принципиально нового качественного уровня с максимально широким выбором планировочных и фасадных решений, ГК «Мортон» провела международный конкурс. Победителем конкурса стало крупнейшее немецкое архитектурно-проектировочное бюро Zerna.

Немецкие архитекторы разработали три базовых модуля – S-M-L, которые соответствуют однокомнатной, двухкомнатной и трехкомнатной квартирам. Площадь однокомнатной (модуль S) составляет от 37,42 кв. м до 41,13 кв. м, двухкомнатной (модуль М) – от 55,64 до 58, 63 кв. м, трехкомнатной (модуль L) - от 73 кв. м до 78, 38 кв. м. Модули комбинируются таким образом, что на разных этажах здания могут быть различные варианты планировок. Помимо базовых модулей разработаны и торцевые секции, соединительные и угловые элементы.

Кроме уже названного проекта собственным архитектурным бюро ГК «Мортон» под руководством известного архитектора Александра Богданова разработана современная серия домов «Град 1М». Как отметил Александр Ковалёв («ДСК ГРАД»), при проектировании удалось сделать бОльшими площади кухонь, не увеличивая при этом площадь самой секции. Высота жилых помещений для панельного домостроения максимальная - 2 м 70 см. Для производства новых домов ГК «Мортон» в партнерстве с ОАО «Роснано» планирует построить на территории России сеть современных домостроительных комбинатов. Первый из них уже возводится в Московской области, и весной 2014 года он начнет выпускать первую продукцию. Первым проектом, в состав которого войдут дома серии «ГРАД 1М» и дома немецких архитекторов, станет масштабный проект ГК «Мортон» в Ленинском районе Подмосковья «Восточное Бутово».

Меньше да лучше

Тенденция уменьшения площади квартир повлекла за собой дополнительное внимание к планировкам. Если в проект заложены однокомнатные квартиры площадью 45-50 кв. м, то там наверняка будут задействованы типичные планировки, не вызывающие никаких вопросов, говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Но если деление площадей предусматривает квартиры площадью 25-35 кв. м, то встает вопрос – за счет чего «отрезать» метры? Как правило, это делается за счет уменьшения основных помещений. И здесь приходят на помощь планировки европейского типа. Например, в однокомнатной квартире маленькое помещение отводится не под кухню, а под спальню. А кухня и гостиная объединяются в одну большую комнату. Подобные квартиры пользуются популярностью у молодых семейных пар. Если у них есть ребенок, то за ним легко следить, пока он играет в гостиной.

В ЖК «Новые Ватутинки. Южный квартал» хорошим спросом пользовались небольшие двухкомнатные квартиры (порядка 56 кв. метров) с двумя балконами, приводит пример Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Здесь за сопоставимо небольшой бюджет покупатель получает больше удобств.

По мнению Дмитрия Власова, коммерческого директора компании RDI, критерии, по которым разрабатываются планировки квартир в монолитных домах, обусловлены в первую очередь классом проекта. В проектах экономкласса чаще всего - это универсальные планировки: кухня 8-10 кв. м или объединенная кухня-гостиная, спальня не меньше 10 кв. м, санузлы площадью 3-4 кв. м, потолки высотой не ниже 3 м, все помещения правильной формы, и балконы в каждой квартире, в двух- и трехкомнатных квартирах исключаются проходные комнаты. В домах бизнес-класса можно ориентироваться на следующие параметры: кухня 15-18 кв. м, гостиная до 30 кв. м, спальня 15-20 кв. м, два санузла 4-5 кв. м, обязательно наличие балкона и окон на две стороны.

В качестве примера Дмитрий Власов привел новую очередь «Архитектурного пригорода «Южная Долина» – малоэтажные дома, разработанные российско-немецким архитектурным бюро Антона Мосина. Комплекс состоит из 1600 квартир площадью от 29 до 74 кв., спроектированных с учетом российских и европейских архитектурно-планировочных решений. Например, в двухкомнатной квартире просторная гостиная объединена с кухней, в ней три окна, есть изолированная спальня.

Если говорить о ближайшем Подмосковье и сегменте эконом, то в ассортименте застройщика неплохо бы иметь некоторую долю студий порядка 30 кв. метров, которые стали в последнее время популярны у потребителей, отмечает Наталия Звягина, начальник отдела маркетинга «ГВСУ-Риэлти». Для однокомнатных квартир оптимальной площадью будет около 40 кв. метров с кухней не менее 10 «квадратов» и кладовкой. Для двухкомнатных квартир – площадь порядка 60 метров, кухня может быть побольше – 11-12 кв. метров, комнаты около 16, кладовые приветствуются во всех типах квартир. Эти варианты пользуются стабильным спросом. «Наша известная строительная серия 111М, несмотря на то что это панельное жилье, позволяет вести активную работу с планировками», - говорит эксперт. В частности, большой популярностью пользуются квартиры в проектах «Алексеевская роща» в Балашихе, где компания выступает в качестве генерального подрядчика.

Наталья Картавцева («ОПИН») рассказала, что в жилом комплексе комфорткласса VESNA (Апрелевка, пос. Мартемьяново) предусмотрены квартиры небольшой площади - студии от 21 кв. м, однокомнатные - от 32 кв. м, двухкомнатные - от 50 кв. м. Поэтому застройщик постарался компенсировать потери за счет эффективных решений. Было уделено много внимания распределению солнечного света: оконные проемы в каждой квартире увеличены, а балконы остеклены полностью, также в проект закладываются подсобные помещения – удобные кладовые.

Интересное планировочное решение - квартира-распашонка - теперь используются и в однокомнатных. «Такую квартиру, отмечает эксперт, - удобнее проветривать, поскольку одно из окон выходит во двор – можно смотреть за ребенком, если он гуляет один, да и вид из окон разный. Кроме того, кухня в такой квартире большая – 20 кв. м, в ней можно оборудовать удобную гостиную».

Анализируя современные планировочные решения, Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость», отметила, что сейчас клиенты все чаще задумываются об объединении гостиной и кухни - чтобы увеличить площадь помещения, при этом сохранив зональность. Поэтому застройщики стараются разработать такие проектные решения, которые позволяют перепланировать квартиру именно таким образом. В двухкомнатных квартирах комфорткласса уже стали появляться два санузла. Панорамное остекление появляется, как правило, в проектах повышенной комфортности, поскольку это отражается на стоимости коммунальных платежей. Чем больше окон, тем больше будет уходить тепла, а значит, на отопление придется дополнительно потратиться.

Не все гладко

Угодить всем покупателям, предложив квартиры с оптимальными планировками, - практически нереальная задача. Более того, зачастую застройщики предлагают планировки, которые в наименьшей степени устраивают покупателей. По мнению Марии Литинецкой («Метриум Групп»), одна из наиболее распространенных ошибок – это линейная планировка при большом количестве комнат. В данном случае, как правило, возникают длинные, темные коридоры, а также другие слабо инсолируемые пространства, которые непонятно как использовать.

Другая ошибка, по мнению эксперта, – это неудобное зонирование квартиры. Например, когда вход делают рядом с зоной спальни, а кухня и гостиная при этом расположены в глубине. На рынке уже сформированы определенные правила зонирования, которые общепризнаны, комфортны, эффективны. Кухня и гостиная – это общественная зона, которая располагается рядом со входом в квартиру. Здесь же для удобства находится гостевой санузел. А зона спален считается наиболее приватной и должна быть самой комфортной. Соответственно, спальни располагаются в глубине квартиры, чтобы обеспечить тишину и покой. Причем эти зоны должны быть грамотно разнесены. Если же спальня расположена рядом со входом в квартиру, то, очевидно, что это неудобно.

Кроме того, на рынке встречаются примеры, когда комнаты делаются со сложной конфигурацией, например, с острыми углами внутри помещения. В таких углах практически ничего нельзя разместить. Максимум, что может сделать собственник, - организовать какой-нибудь шкафчик или поставить фикус. Фактически такую площадь можно вычеркивать из «полезной», при этом клиент, покупая такую квартиру, все равно заплатит за этот угол. Также сама комната в квартире может быть в форме многогранника с одним глубоко посаженным окном, которое освещает не всю площадь, а только небольшую часть. Конечно, это не самая большая беда, просто такая квартира требует особого подхода, в частности, привлечения дизайнера, который сможет умело и грамотно обыграть эту «фишку». Однако это влечет за собой дополнительные затраты, и не все могут себе это позволить, особенно в экономклассе.

Еще один момент, на который обратили внимание эксперты, - в квартире очень важно соотношение ее общей площади и площади основных используемых помещений. Зачастую оно малоэффективное. Например, площадь вспомогательных помещений, таких как коридор, балкон, иногда превышает 30%. И покупатели, конечно, обращают на это внимание. Мария Литинецкая («Метриум Групп») обратила внимание и на то, что встречаются планировки квартир, предусматривающие небольшую неотапливаемую кладовку с окном с очень маленькой площадью, в пределах 2-3 кв. м. В принципе, небольшое помещение с окном – это неплохо. Из него можно было бы сделать маленький кабинет, но для этого нужно хотя бы 5 кв. м. Но когда это всего 2 кв. м, причем в панельном доме, где нет возможности объединить помещение с другой комнатой, потому что стоит несущая стена, вот это уже пример малоэффективного проектирования. На двух метрах уже ничего толкового не сделаешь и не сможешь эффективно использовать эту площадь.

Почти в любом проекте будут квартиры с более удачными планировками и с менее удачными, резюмирует Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). И это в свою очередь сказывается и на цене. Поэтому находятся покупатели, которые на первое место ставят минимальный бюджет покупки. А в экономклассе это основной критерий выбора жилья.

От себя добавим, что, как показало социологическое исследование, проведенное журналом www.metrinfo.ru, если не брать во внимание цену и безопасность сделки, то планировка квартиры для покупателей выходит на первый план. Остальные критерии, даже включая месторасположение, - уже после. См. статью «Народное мнение: покупая квартиру в новостройке, надо учесть все нюансы».

Источник:

http://www.metrinfo.ru