Застройщики остались в доле

Споры о долевом строительстве в итоге завершились полумерами. В октябре Минстрой РФ планирует представить поправки в законодательство, предусматривающие появление новой схемы «долевки» с участием банков при сохранении всех уже существующих механизмов. Напомним, что изначально чиновники хотели полностью отменить 214-ФЗ и перейти к продаже уже готовых квартир, как это принято во всем цивилизованном мире. Однако жалобы застройщиков и набирающий обороты кризис в отрасли заставили Минстрой смягчить позицию.

Закон 214-ФЗ о долевом строительстве вступил в силу 1 апреля 2005 года и на тот момент оценивался как настоящая революция. На смену десяткам договоров (об участии в строительстве, инвестиционных, о присоединении к коллективному строительству, предварительных и т.д.) пришел универсальный ДДУ, отменяющий двойные продажи и прочие мошеннические схемы. С 2014 года и застройщиков обязали страховать свою ответственность перед дольщиками в страховой компании или Обществе взаимного страхования (ОВС – фонд, который сформирован за счет средств самих застройщиков) или же получать банковскую гарантию. Однако прорехи остались. Система страховки не сможет защитить инвестиции граждан, а с банковскими гарантиями работает только небольшая группа крупных компаний, поскольку их стоимость составляет 5–7% от цены проекта. В 2015 году число банкротств в строительной отрасли резко выросло (по данным Рейтингового агентства строительного комплекса, только за первые шесть месяцев обанкротилось 1080 организаций). А значит, увеличилось и число потенциальных обманутых дольщиков. «У нас есть «мусорные» страховые компании, которые буквально за бесценок продают страховку, никоим образом не покрывающую ответственность застройщика», – сетует зампред правительства Московской области Герман Елянюшкин. Что касается Общества взаимного страхования, то его позиции на рынке непонятны. «Мы не знаем, сможет ли ОВС защитить дольщиков в случае массового возникновения проблемных объектов. Локально – может быть, но не системно», – полагает чиновник.

Областные власти первыми забили во все колокола и выступили с инициативой пересмотра системы продажи строящегося жилья населению и повышения роли банковского сектора. Как известно, в развитых странах застройщики возводят дома с привлечением банковских кредитов и только потом продают готовые квартиры гражданам – в ипотеку или без. Инициативу губернатора Московской области Андрея Воробьёва сначала поддержал Минстрой и первый вице-премьер Игорь Шувалов, который дал поручение создать рабочую группу по разработке соответствующих поправок в 214-ФЗ. Предполагалось, что на первом этапе – с 2016 по 2020 год – будет действовать переходный период, когда финансирование строительства станет происходить через спецсчет в банке и под банковскую гарантию, а с 2020 года «долевку» отменят вовсе.

Однако после того как эти планы стали достоянием широкой строительной общественности, на рынке поднялся такой «вой», что чиновники были вынуждены пойти на попятную. «Здесь нужно пройти между Сциллой и Харибдой: и людей защитить, и не повысить стоимость строительства», – заявил в интервью газете «Коммерсантъ» глава Минстроя Михаил Мень.

Аргументы застройщиков, не желающих переводить свои денежные потоки под контроль банков, в принципе понятны. Основной – рост стоимости строительства. Ничего, что цены на жилье зависят от платежеспособного спроса населения, который давно на исходе, главное – талантливо нарисовать мрачную картину будущего. По прогнозам застройщиков, новая роль банков повысит цены на новостройки минимум на 30%. «Инвестор жилья из-за надежности схемы потеряет в деньгах, и доступного в сегодняшнем понимании жилья не будет. Объемы его строительства сильно сократятся. Если государство намерено защищать своих граждан, то оно не должно лишать их права выбора», – говорит член совета директоров ООО «Аква-Сити» Владимир Мартыненков. Другой аргумент более обоснован. Эксперты считают, что сами кредитные учреждения не готовы к кардинальным изменениям. На гарантии в долевом строительстве им, по словам главы ГК «Мортон» Александра Ручьёва, нужно найти 3 трлн рублей: «У банковской системы сейчас просто нет требуемых ресурсов». При этом банки не хотят работать с девелоперами, разбираться в их балансах. Им проще прокредитовать граждан и в случае форс-мажора разбираться с ними, а не с застройщиками. «В сложившейся ситуации, когда привлечение заемных средств осложнено для многих компаний, менять 214-ФЗ преждевременно и, может быть, даже опасно», – считает член правления «Группы ЛСР» Иван Романов.

В результате правительство не решилось положить конец «долевке». Как сообщила руководитель рабочей группы, замминистра строительства и ЖКХ РФ Наталья Антипина, финансирование строительства через спец-

счет в банке и под банковскую гарантию будет не основным, а дополнительным механизмом к уже действующим схемам. «Мы обсудили все предложения, которые были нам представлены, в том числе и правительством Подмосковья, и пришли к выводу, что действительно нужно вводить этот механизм, но в качестве альтернативы иным механизмам», – заявила она. По словам госпожи Антипиной, поправки в законодательство, предусматривающие появление новой схемы долевого строительства, будут представлены в октябре.

При этом в правительстве отрицают, что участие банков приведет к существенному росту цен на жилье и другим проблемам. «Когда речь идет о повышении цен на жилье на 20–30%, имеет место если не лукавство, то непонимание элементов дискуссии. На совещаниях в правительстве обсуждались различные механизмы – например, спецсчета, куда поступают деньги дольщиков. Затем планируется, что банк переводит их на счет строительной компании, возводящей конкретный объект. Обсуждается не схема, где используются исключительно деньги банка, а перевод денег дольщика на определенных условиях. На чем основаны утверждения об изменении цены, непонятно», – возмущается представитель секретариата Игоря Шувалова Александр Мачевский. По его словам, «рынок очистится от некачественных и сомнительных схем, получит ответственных и понятных участников, а это далеко не всем нравится».

Если средства дольщиков будут аккумулироваться на спецсчете в банке, а банк будет выплачивать их застройщику под небольшой процент, то девелопер сам сможет получить кредит дешевле. «В результате такого подхода роста стоимости квадратного метра скорее всего не произойдет либо он будет незначительным – в пределах 3–6%, – считает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – При этом изменение схемы покупки «дольщик–застройщик» на «дольщик–банк–застройщик» сделает ДДУ более прозрачным и надежным».

Государственное унитарное предприятие города Москвы «Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов» (ГУП «УРиРУО»), место нахождения: 129090, г. Москва, проспект Мира, д. 19, стр. 1, этаж 5, обратилось в Преображенский районный суд города Москвы с заявлением об утрате простых векселей:

•

серия ФКР № 006547, номинал 10 000 000 (Десять миллионов) рублей, процентная ставка 8,00% годовых, дата выдачи 21.12.2009 года, срок платежа по предъявлении, но не ранее 31 декабря 2015 года;

•

серия ФКР № 006548, номинал 10 000 000 (Десять миллионов) рублей, процентная ставка 8,00% годовых, дата выдачи 21.12.2009 года, срок платежа по предъявлении, но не ранее 31 декабря 2015 года;

•

серия ФКР № 006549, номинал 10 000 000 (Десять миллионов) рублей, процентная ставка 8,00% годовых, дата выдачи 21.12.2009 года, срок платежа по предъявлении, но не ранее 31 декабря 2015 года;

•

серия ФКР № 006550, номинал 10 000 000 (Десять миллионов) рублей, процентная ставка 8,00% годовых, дата выдачи 21.12.2009 года, срок платежа по предъявлении, но не ранее 31 декабря 2015 года;

•

серия ФКР № 006551, номинал 10 000 000 (Десять миллионов) рублей, процентная ставка 8,00% годовых, дата выдачи 21.12.2009 года, срок платежа по предъявлении, но не ранее 31 декабря 2015 года;

•

серия ФКР № 006552, номинал 10 000 000 (Десять миллионов) рублей, процентная ставка 8,00% годовых, дата выдачи 21.12.2009 года, срок платежа по предъявлении, но не ранее 31 декабря 2015 года;

•

серия ФКР № 006553, номинал 10 000 000 (Десять миллионов) рублей, процентная ставка 8,00% годовых, дата выдачи 21.12.2009 года, срок платежа по предъявлении, но не ранее 31 декабря 2015 года;

•

серия ФКР № 006554, номинал 10 000 000 (Десять миллионов) рублей, процентная ставка 8,00% годовых, дата выдачи 21.12.2009 года, срок платежа по предъявлении, но не ранее 31 декабря 2015 года;

•

серия ФКР № 006555, номинал 10 000 000 (Десять миллионов) рублей, процентная ставка 8,00% годовых, дата выдачи 21.12.2009 года, срок платежа по предъявлении, но не ранее 31 декабря 2015 года;

•

серия ФКР № 006556, номинал 10 000 000 (Десять миллионов) рублей, процентная ставка 8,00% годовых, дата выдачи 21.12.2009 года, срок платежа по предъявлении, но не ранее 31 декабря 2015 года;

•

серия ФКР № 006557, номинал 10 000 000 (Десять миллионов) рублей, процентная ставка 8,00% годовых, дата выдачи 21.12.2009 года, срок платежа по предъявлении, но не ранее 31 декабря 2015 года;

•

серия ФКР № 006558, номинал 10 000 000 (Десять миллионов) рублей, процентная ставка 8,00% годовых, дата выдачи 21.12.2009 года, срок платежа по предъявлении, но не ранее 31 декабря 2015 года;

•

серия ФКР № 006559, номинал 10 000 000 (Десять миллионов) рублей, процентная ставка 8,00% годовых, дата выдачи 21.12.2009 года, срок платежа по предъявлении, но не ранее 31 декабря 2015 года;

•

серия ФКР № 006560, номинал 10 000 000 (Десять миллионов) рублей, процентная ставка 8,00% годовых, дата выдачи 21.12.2009 года, срок платежа по предъявлении, но не ранее 31 декабря 2015 года;

•

серия ФКР № 006561, номинал 10 290 000 (Десять миллионов двести девяносто тысяч) рублей, процентная ставка 8,00% годовых, дата выдачи 21.12.2009 года, срок платежа по предъявлении, но не ранее 31 декабря 2015 года.

Держателю данных документов предлагается в течение 3 месяцев с даты опубликования настоящих сведений об утрате простых векселей подать в Преображенский районный суд города Москвы заявление о своих правах на данные документы.

Источник:

Московская перспектива