Что выбрать: квартиру в новостройке с отделкой или на вторичном рынке?

Всем известно, что самую дешевую квартиру можно купить в новостройке на начальной стадии строительства. Но далеко не каждый покупатель жилья хочет ждать новоселье пару-тройку лет, рискуя при этом столкнуться с долгостроем или даже недостроем. И здесь встает выбор, что купить: квартиру на вторичном рынке или введенную в эксплуатацию новостройку, благо сейчас в таких проектах можно подобрать объекты с отделкой и заселиться так же быстро, как и на «вторичную» жилплощадь.

Вот «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» и решил разобраться, чем привлекательны эти варианты, в чем их преимущества и в чем различия и какой вариант все-таки лучше.

Плюсы новостроек

Новостройки хороши, прежде всего, тем, что они новые – современные, чистенькие, с привлекательными фасадами, просторными и нарядными местами общего пользования (холлами, входными группами, лестничными площадками и т.п.) «Новостройка – это дом, построенный с применением современных технологий, из более качественных материалов и с новыми коммуникациями, не требующими ремонта, этим «вторичка» похвастаться не может», - говорит Игорь Сибренков, заместитель генерального директора компании «Мортон-Инвест». «Новые проекты отличаются более высоким уровнем используемых инженерных систем, качеством внутренней отделки и строительных материалов, а также архитектуры, нежели проекты, построенные хотя бы в начале 2000-х годов, не говоря уже о более старых. То же самое касается и планировок квартир: в новостройках они более продуманы и пространство используется более рационально. Например, площадь кухни и санузла редко бывает меньше 10 и 4 кв. м соответственно, тогда как на вторичном рынке маленькие кухни и ванны - еще не редкость», - добавляет Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Да и общие площади квартир в современных проектах обычно больше. К примеру, метраж однушек в одной из самых популярных серий панельных домов П-44Т начинается от 38 кв. м, а в монолитно-кирпичных домах размер однокомнатных квартир стартует от 40 кв. м, исключение составляют разве что студии площадью 28-35 кв. м, что, в общем-то, соответствует метражу хрущевок и «гостинок» в домах 1960-х гг., состояние которых обычно далеко не самое лучшее.

Кроме того, на новостройки распространяется гарантия. «Как правило, на саму квартиру (на стены, потолки, двери и т.п.) она составляет 5 лет, а на инженерное и технологическое оборудование – 3 года. Если в эти сроки будут какие-либо проблемы, возникшие не по вине жильца, то всегда можно обратиться к строительной компании, которая обязана устранить дефекты», - сообщает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». И можно надеяться, что новостройка как минимум 10-15 лет не потребует капремонта.

Также, выбирая новостройку, можно рассчитывать на более однородный социальный состав жильцов: «В новостройках квартиры приобретает в основном платежеспособный средний класс, и риск получить «замечательного соседа» снижается», - замечает Игорь Сибренков («Мортон-Инвест»). «Набор соседей в новостройке обычно более ровный, а значит, с большей вероятностью культура совместного проживания будет приемлемой», - добавляет Ирина Игнатьева, директор по маркетингу компании «КомСтрин».

А еще многие современные новостройки – это комплексные проекты, даже в бюджетном сегменте предполагающие современную организацию жилого пространства. «Как правило, в новых домах лучше обстоят дела с пандусами, помещениями для колясок, лифтами, детскими и спортивными площадками, а если застройщик возводит в рамках проекта объекты социальной инфраструктуры - детские сады и школы, то все это будет находиться в шаговой доступности, - объясняет Наталия Звягина, начальник отдела маркетинга и рекламы ЗАО «ГВСУ-Риэлти». - В качестве примера можно привести проекты ГВСУ «Центр» «Ольгино парк» в Железнодорожном, «Алексеевская роща» в Балашихе. Немаловажен вопрос парковок - во многих проектах новостроек предусматривают строительство подземных и наземных паркингов, что значительно упрощает решение вопроса с размещением автомобиля, как это сделано, например, в ЖК «Валентиновка парк» в Королеве». Конечно, если вторичное жилье расположено в обжитом районе, то там проблем с инфраструктурой тоже не возникнет, но она может оказаться несколько устаревшей.

Однако с новостройками тоже не все так просто, ведь в первую очередь девелоперы строят и вводят в эксплуатацию жилые дома, а детские сады, магазины, спортивные площадки и пр. прелести начинают функционировать позже, поэтому если заселяться в квартиру в первых рядах, то можно столкнуться как раз с дефицитом инфраструктуры.

Особенности ремонта

Кроме того, как показывает практика, качество новостроек далеко не всегда оказывается высоким, довольно часто не соблюдаются стандарты, в итоге в квартирах бывает сыро, жарко или холодно. Плюс на первых порах, когда дом передается в ведение управляющей компании, возникают проблемы с электричеством, водоснабжением, работой лифтов, уборкой территории и т.п. И не так уж редко, как отмечает Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест», появляются претензии к качеству отделочных работ или строительным материалам (хотя к материалам вопросов гораздо меньше) – что греха таить, не так уж старательны у нас подрядчики, и уж «вылизывать» каждый межплиточный шов и стык на обоях точно не будут.

Но даже если ремонт выполнен неплохо, он вряд ли порадует изысками дизайна: «Как правило, квартиры в новостройках, где выполнена отделка под ключ, однообразны. Обычно застройщик предлагает 2-3 варианта обустройства жилплощади для всего дома, а то и для огромного жилого комплекса. Причем в квартирах эконом и комфортклассов используются довольно дешевые материалы», - рассказывает Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». «А в перечень ремонтных работ входят выравнивание стен и пола, укладка ламината, наклейка обоев, отделка стен плиткой в ванной и на кухне, установка межкомнатных дверей и сантехники (не всегда)», - перечисляет Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet. Все довольно просто и без изысков.

В принципе, отделку от застройщика в бюджетном сегменте сегодня принято делить на муниципальную, типовую и улучшенную. Муниципальная предполагает минимум работ и самые дешевые материалы вкупе с их очень экономичным использованием, например, плиткой может быть выложена только часть стены над умывальником (так называемый фартук). «Типовая отделка очень напоминает муниципальную: в комнатах и коридоре используют ламинат, на кухне - линолеум, стены оклеивают бумажными обоями, потолки окрашивают водоэмульсионной краской, устанавливают межкомнатные двери и необходимую сантехнику, а на кухне - плиту. При этом используются материалы лишь российского производства, – рассказывает Анастасия Черняева маркетолог-аналитик компании «КомСтрин». - В квартирах же с улучшенной отделкой на кухне и в санузлах стены выкладывают керамической плиткой, а в комнатах их оклеивают обоями под покраску или влагостойкими обоями европейского качества, санузлы обеспечивают полным комплектом сантехнического оборудования более высокого качества. Вообще, для такой отделки применяются современные материалы известных производителей и покупателям предлагается от 2 до 4 вариантов отделки в едином стиле и единой цветовой гамме. В старой Москве подобная отделка сейчас предлагается в шести проектах: «Царицыно», «Богородский», «LIFE-Митинская», «Большое Кусково», «Вершинино», МПИ».

«Например, в ЖК «LIFE-Митинская» присутствуют два подхода к отделке – базовая и индивидуальная. В базовой отделке предусмотрено использование плитки, мебели, сантехники и т.п. опций из каталога. А в формате индивидуальной отделки предлагается 4 законченных концепции», - говорит Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»).

А в Подмосковье можно привести в пример ЖК «Бенуа» и ЖК «Левитан» (г. Красногорск, 2 км от МКАД; дома введены в эксплуатацию). «В этих проектах покупатели выбирают любой из 4 стилей отделки:

- английский, воплощающий строгую элегантность и традиции (теплая цветовая гамма);

- французский, утонченный и романтический (светлая цветовая гамма, классические элементы интерьера);

- скандинавский, предусматривающий чистоту линий и форм, максимально светлый и свободный интерьер (цветовые решения квартиры расширяют пространство комнат);

- современный, сочетающий яркость и спокойствие.

В жилых комплексах предлагаются 1-3-комнатные квартиры, площади которых варьируются от 43 до 86 кв. м, а стоимость ремонтных работ составляет 13 тыс. руб./м кв.», - рассказывает Марина Тимашова, директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити-XXI век». Сумму от 12 тысяч рублей за квадратный метр называет Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость», и приводит в пример жилой комплекс «Новые Ватутинки, мкр. Южный», где стоимость 1 кв. м составляет 83-90 тыс. руб., стоимость квартиры от 3,1 - 6,2 млн руб. В данном объекте предлагается ремонт под ключ, квартира полностью готова к проживанию.

В некоторых проектах, как отмечает Владимир Богданюк (Est-a-Tet), предлагаются дорогие и качественные отделочные материалы, но за дополнительную плату. Однако даже в этом случае надо понимать, что приобретается квартира «из инкубатора», и у всех соседей может оказаться точно такое же жилье. Поэтому для тех, кто ценит индивидуальные решения и требователен к дизайну, отделка от застройщика точно не подходит, в таком случае лучше покупать квартиру без отделки или вторичное жилье.

Нетиповые решения и более дорогие материалы без доплат могут быть лишь в более дорогих новостройках бизнес-класса, но в этом сегменте, так же как и в классе премиум, квартиры с отделкой предлагаются очень редко. По данным Анастасии Черняевой («КомСтрин»), сейчас их можно купить лишь в проекте «Лосиный остров», где средняя стоимость квадратного метра составляет 269 320 руб.

Узость предложения, но отсутствие рисков

При этом надо учитывать, что наиболее ликвидные 1-2-комнатные квартиры в хороших новостройках с адекватной ценой в независимости от класса проекта расходятся довольно быстро еще на начальных этапах строительства, поэтому к моменту ввода дома в эксплуатацию варианты с отделкой могут заканчиваться, в продаже часто остаются лишь единичные предложения, с менее удобными планировками, на первых и последних этажах и т.п. «Если рассматривать Москву, то, например, в двух корпусах ЖК «Большое Кусково», где сейчас идет процесс заселения, однокомнатных квартир с отделкой в продаже уже нет, есть только 2-3-комнатные варианты. А в микрорайоне «Новое Измайлово» в Балашихе, где предлагалось 4 вида дизайнерской отделки в подарок, в двух готовых корпусах предложений на первичном рынке уже нет совсем», - сообщает Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). Таким образом, купить новостройку и сразу же заселиться не так-то просто. Да и не стоит думать, что квартира с отделкой вовсе избавляет от ремонта как минимум на пятилетку: «У новостроек всех типов есть минус – так называемая осадка дома, поэтому через 2 года после ввода дома в эксплуатацию обычно требуется хотя бы небольшой косметический ремонт», - утверждает Ирина Игнатьева («КомСтрин»).

Но вот в чем огромный плюс новостроек с отделкой, так это в юридической чистоте сделки и отсутствии скрытых обременений. Сейчас большинство новых проектов реализуется в соответствии с 214-м законом, который практически полностью исключает появление «посторонних» собственников. Хотя риск все-таки есть – если приобретать жилье после ввода в эксплуатацию, но до оформления собственности. В этот период, как отмечает Владимир Богданюк (Est-a-Tet), квартиры чаще всего реализуются по предварительным договорам купли-продажи, а это не самый прозрачный вариант, чреватый двойными продажами. Однако, если все обойдется без проблем, покупатель станет первым хозяином квартиры, в которой точно не будет «чужой отрицательной энергии».

В целом же стоит отметить, что среди потенциальных покупателей квартиры в новостройке примерно 30% предпочли бы ремонт от застройщика. Об этом, например, свидетельствует опрос, проведенный нашим журналом на выставке «Недвижимость – 2014» в Центральном доме художника (см. статью «Народное мнение: отделку под ключ выбирает треть покупателей»).

О плюсах же и минусах вторичного жилья по сравнению с отремонтированными новостройками, а также о ценовом соотношении этих вариантов журнал www.metrinfo.ru расскажет в продолжении данной темы, в ближайших выпусках.

Источник:

http://www.metrinfo.ru