Аналитики компании «Метриум Групп» подсчитали, что в наступившем 2016 году в Москве и на присоединенных к столице территориях девелоперы намерены сдать в эксплуатацию 97 жилых и апартаментных комплексов. Это на 15,5% больше, чем планировалось ввести в прошлом году. При этом 41,2% от этого количества относится к массовому сегменту.
По данным «Метриум Групп», на начало 2016 года в «старой» и Новой Москве первичные продажи велись почти в 280 жилых комплексах и комплексов апартаментов. Из них на долю проектов, которые должны сдаться в эксплуатацию в текущем году, приходится чуть более трети – 97 новостроек. Это на 13 проектов больше, чем должно было сдаться в 2015 году. Тогда планировалось ввести в эксплуатацию 84 жилых и апартаментных комплекса. Однако в реальности это количество оказалось меньше: ровно в трети жилых и апартаментных комплексов в силу различных обстоятельств сроки ввода в эксплуатацию были перенесены с конца прошлого года на начало текущего. При этом эксперты «Метриум Групп» отмечают, что на рынке также представлены проекты, в которых корпуса вводятся раньше заявленного срока. К таким относятся жилые комплексы «Ривер Парк» и «Новые Ватутинки».
«Причины удлинения сроков строительства банально просты - просчеты или косяки управляющих проектом, срыв сроков самими строителями или прямое недофинансирование работ со стороны заказчика, - рассказывает Дмитрий Старостин, вице-президент компании AEON Corporation (девелопер ЖК «Ривер Парк»). - Конечно есть и оттенки у каждого случая – например, договоры генподряда с валютной составляющей с турецкими компаниями. Если вышеперечисленные причины отсутствуют и грамотное управление дополняет надежный и проверенный подрядчик - вот это и есть прямая дорога к досрочной сдаче объекта».
«Причиной переноса сроков сдачи дома оказываются самые разные факторы, причем некоторые из них даже не зависят от самого застройщика, - добавляет Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». - К примеру, это могут быть близко проходящие грунтовые воды, не выявленные во время предварительных изыскательных работ. Также одна из самых больших проблем для любого московского застройщика - отсутствие единой карты инженерных сетей. В результате, неприятным «сюрпризом» может стать обнаружение на стройплощадке труб и коммуникаций, не обозначенных ни на одном плане. Третья причина срывов сроков строительства – финансовая сторона вопроса. Некоторые застройщики заключили договоры с подрядчиками в валюте. В результате ослабления рубля сумма выплат по контракту увеличилась в два раза. А это в некоторых случаях грозит уже разрывом договоров и поиском нового генподрядчика. И, пожалуй, одна из самых парадоксальных, но при этом часто встречающихся проблем для девелоперов, – невозможность подключения к инженерным сетям. Дом может быть полностью готов, но из-за нехватки инженерных мощностей для ввода проекта в эксплуатацию, дольщики не получают ключи вовремя. Поэтому любой застройщик, не имеющий на площадке собственные инженерные мощности (отопление, канализация, водоснабжение, электричество и пр.), оказывается в зоне риска. Чтобы не нарушить обязательств перед дольщиками, необходимо, во-первых, закладывать на строительство время с определенным лагом, чтобы у девелопера была возможность справиться с непредвиденными обстоятельствами. Во-вторых, выбирать для реализации проекта только надежных известных генподрядчиков с большим опытом работы. Тогда сдать комплекс можно не просто вовремя, но и с опережением сроков».
По срокам сдачи проекты, запланированные к вводу в 2016 году, распределяются примерно поровну между первым и последним кварталами года – 32% и 35% соответственно. Во втором квартале 2016 будут сданы 23% проектов. А вот на третий квартал придется ровно 10%.
Данные: «Метриум Групп»
Если рассматривать объем предложения в разрезе количества лотов, то в общей сложности на столичном первичном рынке сегодня представлено 43,7 тыс. квартир и апартаментов во всех ценовых категориях. Из них 14,8 тыс. (33,9%) предлагаются в домах, которые запланированы к сдаче в новом году.
Больше всего в текущем году будет сдано объектов массового сегмента. На их долю приходится 41,2% проектов от общего количества вводимых в 2016 году проектов и 50,6% от общего количества лотов.
Данные: «Метриум Групп»
Жилые комплексы массового сегмента. «Старая» Москва
В массовом сегменте в старых границах Москвы на 2016 год запланированы к вводу в эксплуатацию 14 проектов. Ровно половина из них будет сдана в 4 квартале. Это жилые комплексы «Варшавское, 141», «Life-Митинская Ecopark», «Дом на Нагатинской», «Летчика Бабушкина, 17», ЖК на Ельнинской улице, МФК «Фили Град» и отдельные корпуса микрорайона «Северный».
Еще в 6 проектах ввод в эксплуатацию запланирован на первый квартал: «Мичурино-Запад», «Белый Парк 2», О7, ряд корпусов в ЖК «Ривер Парк», по одному корпусу в ЖК «Эталон-Сити» и «Некрасовка».
А во втором и третьем кварталах 2016 года в массовом сегменте ожидается затишье. В этот период будут сданы только два корпуса в ЖК «Некрасовка» (2 квартал) и ЖК «Терлецкий парк» (3 квартал).
Самая низкая стоимость квадратного метра среди проектов, ввод в эксплуатацию которых намечен на этот год, зафиксирована в ЖК «Некрасовка» - от 89,6 тыс. рублей (2 квартал). На второй позиции расположился микрорайон «Северный» с показателем 93,5 тыс. рублей за «квадрат» (4 квартал). И замыкает тройку ЖК «Эталон-Сити». Здесь стоимость квадратного метра начинается от 109,7 тыс. рублей (1 квартал).
Что характерно, все три проекта расположены за МКАД. Если же рассматривать предложение внутри Московской кольцевой автодороги, то минимум представлен в ЖК «Терлецкий парк» (3 квартал, от 119,1 тыс. рублей).
Наименьший бюджет покупки отмечен в микрорайоне «Северный» (от 3,44 млн рублей), ЖК «Варшавское, 141» (от 3,98 млн рублей, 4 квартал) и ЖК «Некрасовка» (от 4,24 млн рублей).
ЖК массового сегмента в «старой» Москве со сроком сдачи в 2016 году
Название
РВЭ
Площадь (кв. м)
Цена кв. м (тыс. руб.)
Бюджет (млн руб.)
min
max
min
max
min
max
«Некрасовка» (кв. 11, корп. 3, 4, 11)
1-2 кв.
38,5
80,6
89,6
125,2
4,24
7,35
Мкрн «Северный» (корп. 7, 8)
4 кв.
30,3
88,2
93,5
135
3,44
8,42
«Эталон-Сити» (корп. 1)
1 кв.
37,5
93,5
109,7
119,2
4,47
10,26
«Терлецкий парк»
3 кв.
33,25
123,05
119,1
169,8
4,95
15,26
«Варшавское, 141»
4 кв.
22,4
87,8
123,2
193
3,98
12,95
«Life-Митинская Ecopark»
4 кв.
38,84
87,8
140,6
210,7
7,03
15,93
«Мичурино-Запад»
1 кв.
35,44
77,17
145
179
6,17
11,4
ЖК на Ельнинской
4 кв.
38,58
88,7
162
200
7,56
14,68
МФК «Фили Град»
4 кв.
27,58
103,3
164
290
4,74
25,31
«Дом на Нагатинской»
4 кв.
41
96,2
167,1
232,2
7,64
18,18
«Летчика Бабушкина, 17»
4 кв.
44
120
170
190
4,48
20,7
«Белый Парк 2»
1 кв.
45,8
81,3
178
193
8,79
14,63
«Ривер Парк» (корп. 8-10)
1 кв.
38,85
78,8
185,8
216
7,37
16,71
О7
1 кв.
40,8
113
188,8
207,6
7,86
23
Итого: 14 ЖК
22,4
123,05
89,6
290
3,44
25,31
Источник: «Метриум Групп»
Жилые комплексы массового сегмента. Новая Москва
На территории Новой Москвы в 2016 году ввод в эксплуатацию жилых домов запланирован в 20 проектах. Причем в большинстве из них будут сданы только отдельные корпуса: по 4 корпуса запланированы к сдаче в микрорайоне Центральный ЖК «Новые Ватутинки» и ЖК «Бутовские аллеи», 12 корпусов ЖК «Андерсен» и 1 корпус в ЖК «Новое Бутово». А жилых комплексов, которые в текущем году будут достроены полностью, здесь представлено не так много: это «Спортивный квартал» и «Марушкино».
На второй квартал к сдаче запланированы корпуса в 7 проектах: ЖК «Эдальго Garden Park» («Легенда №18») и «Новая Звезда», микрорайон Щербинка (1 корпус), ЖК «Прима-Парк» (2 корпуса), «Первый Московский» (8 корпусов), «Новое Бутово» (2 корпуса), «Переделкино Ближнее» (5 корпусов).
В третьем квартале не будет сдано ни одного проекта в Новой Москве. Зато в 4 квартале жилые дома будут сдаваться сразу в 9 новостройках. Это ЖК «Белая Звезда», первая очередь ЖК «Борисоглебское», 3 корпуса в ЖК «Легенда», «Белая Звезда», 8 корпусов ЖК «Первый Московский», 1 корпус в ЖК «Бунинские луга», 5 корпусов в ЖК «Внуково-2016», 2 корпуса в ЖК «Москва А101», 4 корпуса в ЖК «Рассказоvо» и 5 корпусов в ЖК «Татьянин Парк».
Минимальная стоимость квадратного метра в проектах Новой Москвы, сдающихся в текущем году, на сегодняшний день составляет 50 тыс. рублей. От этой отметки цены начинаются в ЖК «Борисоглебское». На второй и третьей позициях с небольшой разницей расположились ЖК «Легенда» и микрорайон Щербинка – от 65,1 тыс. и от 65,5 тыс. рублей соответственно.
Самые низкие цены на квартиры в новостройках, ввод в эксплуатацию которых намечен на ближайший год, также представлены в ЖК «Борисоглебское» - от 1,9 млн рублей. На втором месте ЖК «Спортивный квартал» - от 2,26 млн рублей. «Бронза» у ЖК «Марушкино» - от 2,93 млн рублей.
ЖК массового сегмента в Новой Москве со сроком сдачи в 2016 году
Название
РВЭ
Площадь (кв. м)
Цена кв. м (тыс. руб.)
Бюджет (млн руб.)
min
max
min
max
min
max
«Борисоглебское» (1 очередь)
4 кв.
33,4
74,21
50
72,5
1,9
4,44
«Легенда» (корп. 1, 2, 7)
4 кв.
37,1
86,5
65,1
87,6
3
6,5
Мкрн Щербинка (д. 4)
2 кв.
41,48
96,83
65,5
89
3,58
6,73
«Марушкино»
1 кв.
39,6
75,77
70
74
2,93
5,3
«Спортивный квартал» (корп. 4-6, 10-15)
1 кв.
27,79
67,9
73,4
106,3
2,26
5,58
«Белая Звезда»
4 кв.
45,19
102,51
78,01
82
3,62
8,05
«Прима-Парк» (корп. 22, 23)
2 кв.
28,91
82,62
81
124,6
3,5
7,13
«Первый Московский» (фаза 3, корп. 5-9, 11, 12, 18, фаза 6, корп. 2-7, 9)
2-4 кв.
37,8
103,61
81,7
139,5
4,01
10,2
«Бунинские луга» (корп. 1.11)
4 кв.
22,5
118,2
84,5
135
2,98
10,6
«Внуково-2016» (корп. 4-7, 9)
4 кв.
31,96
80,31
85,4
106,9
3,07
7,3
«Андерсен» (корп. 18-25, 34, 36, 38, 40)
1 кв.
38,22
100,27
89,7
170
3,6
15,69
«Новые Ватутинки», микрорайон Центральный (корп. 33, 34, 36, 37)
1 кв.
56,12
56,2
93,7
98,8
5,26
5,55
«Эдальго Garden Park» («Легенда №18»)
2 кв.
27
79,1
98
117
3,05
7,91
«Москва А101» (корп. 13, 14)
4 кв.
40,9
87
101,3
124,1
4,58
8,81
«Новая Звезда»
2 кв.
22,9
49,7
102
155
3,02
5,49
«Новое Бутово» (корп. 7, 10, 11)
1-2 кв.
36,25
80,96
102
141,9
4,32
9,45
«Переделкино Ближнее» (фаза 5, корп. 5, 8, 11-13)
2 кв.
37,2
84,6
107
149,5
4,91
10,64
«Бутовские аллеи» (корп. 19, 22)
1 кв.
37
78,2
109,2
133
4,52
9,66
«Рассказоvо» (корп. 1-4)
4 кв.
37
94
110,7
139,3
4,9
12
«Татьянин Парк» (корп. 1-5)
4 кв.
45,42
113,08
112,9
150
6,24
16,96
Итого: 20 ЖК
22,5
118,2
50
170
1,9
16,96
Источник: «Метриум Групп»
Комплексы апартаментов комфорт-класса
В общей сложности в 2016 году в Москве будут сданы в эксплуатацию 31 комплекс апартаментов. Из них 10 проектов в элитном классе, 14 – в бизнес-классе и 7 – в комфорт-классе.
В низшей ценовой категории в первом и третьем кварталах текущего года не запланированы к сдаче ни одного апартаментного комплекса. 4 проекта – «Клубный дом на Пришвина», «Дом на ВДНХ», «
Парк Легенд
» и «Клубный дом на Менжинского» - будут введены во 2 квартале, а сразу три многофункциональных комплекса от компании MR Group – МФК «Савеловский Сити» (корпус Б1), «Фили Град» (2 очередь) и «Водный» – в 4 квартале.
В проектах комфорт-класса со сроком ввода в ближайшие 12 месяцев стоимость апартаментов начинается от 117 тыс. рублей за «квадрат» (МФК «Савеловский Сити»). От 120 тыс. рублей за кв. м цены начинаются в «Клубном доме на Пришвина». А в «Доме на ВДНХ» ценник стартует от 125 тыс. рублей за кв. м.
Самый доступный по цене лот в объектах, сдающихся в новом году, представлен в «Клубном доме на Пришвина» - 4,36 млн рублей. За 4,6 млн рублей можно приобрести апартаменты в МФК «Савеловский Сити», а в МФК «Фили Град» минимальный порог вхождения находится на уровне 4,63 млн рублей.
Комплексы апартаментов комфорт-класса со сроком сдачи в 2016 году
Источник: «Метриум Групп»
«2016 год начался на довольно пессимистичной ноте: рубль стремительно обесценивается на фоне дешевеющей нефти, - резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Как следствие, кризис в российской экономике будет усиливаться. А это значит, что можно с уверенностью прогнозировать смещение спроса в проекты, ввод в эксплуатацию которых придется на текущий год. В уже сданных в 2015 году жилых и апартаментных комплексах цены могут оказаться недоступными для большинства покупателей жилья в массовом сегменте, а в проекты с более низкими ценами, сдающиеся в 2017-19 годах, покупатели будут идти с опаской. К примеру, сегодня можно приобрести квартиру в готовом доме, сдающемся в первом квартале, всего за 2,26 млн рублей. Столь низкие цены представлены в «Спортивном квартале». Если рассматривать варианты, сдающиеся в начале года внутри МКАД, то здесь диапазон минимальных цен составляет от 6,17 до 8,79 млн рублей. Стоит обратить внимание на ЖК «Ривер Парк» - единственный в столице проект комфорт-класса, расположенный на первой линии Москвы-реки в шаговой доступности от парка «Коломенское». Стоимость квартир здесь начинается от 7,37 млн рублей».
Источник:
Метриум Групп
понедельник, 17 декабря 2018 г.
В 2016 году в Москве будет сдано около 100 жилых проектов. Часть 1. Массовый сегмент
Подписаться на:
Комментарии к сообщению (Atom)
Комментариев нет:
Отправить комментарий