Ипотека: банк обанкротится, должок останется

Вопрос банкротства банков в последнее время стал более чем актуальным. Сначала свою деятельность остановил «Мастер-банк» - довольно известный и крупный игрок. Затем, на протяжении декабря и даже января Центробанк отозвал лицензии сразу у нескольких банков. Эти события вызвали море дискуссий, поползли слухи, что есть некий черный список банков и тотальная чистка - еще впереди.

Возможно, определенная доля правды в этом есть - не то чтобы прямо черный список и чистка, но экономическая ситуация не самая благоприятная и, естественно, не может быть уверенности, что все банки переживут трудности нынешней рецессии.

В такой ситуации ипотечным заемщикам важно четко представлять, что делать со своими кредитами, если банк-кредитор обанкротится. И «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, как надо поступать в данном случае.

Банк обанкротится - кредит останется

Прежде всего, нужно понимать, что банкротство банка не отменяет кредитных обязательств, платить все равно придется либо заемщик будет признан злостным неплательщиком и рано или поздно потеряет жилье.

«Затеряться» не получится. Выданные кредиты – это активы банка. Гасить все равно придется – или самому банку (пока кредит не продан), или новому кредитору», - предупреждает Виталий Сухинин, эксперт пресс-службы ВТБ24.

«К нам, например, неоднократно обращались клиенты, изначально желающие взять ипотеку в банке, который скоро «лопнет». Эти недобросовестные граждане рассчитывали, что в случае банкротства кредитора их долг по кредиту погасится сам собой и деньги выплачивать не придется. Но, конечно, это наивное заблуждение. Обязанность платить по кредиту не исчезнет, вместо банка, выдавшего заем, выступит его правопреемник. И к тому же платить по кредиту в интересах заемщика: никто не отменял необходимости снятия залога для того, чтобы квартиру можно было продавать, для этого нужна справка банка о том, что кредит погашен», - объясняет Наталья Киселева, юрист офиса «Академическое» компании «ИНКОМ-Недвижимость». Кредит будет продан или путем уступки права требования (если не оформлена закладная) или путем продажи закладной.

Вопрос только в том, кто станет правопреемником обанкротившегося кредитора и куда перечислять очередные взносы. «Условно ликвидацию банка можно разделить на три этапа. На первом этапе сразу после отзыва лицензии, не позднее чем в течение одного рабочего дня, Центробанк назначает временную администрацию (в соответствии с требованиями Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций». - От ред.). Через некоторое время решением арбитражного суда функции конкурсного управляющего возлагаются на агентство по страхованию вкладов (АСВ) – это второй этап. И в заключение, на третьем этапе, АСВ назначает тендер и продает кредиты другим банкам. На первом этапе платежи обычно вносятся через депозит нотариуса либо на корреспондентский счет «почившего» банка с указанием своих реквизитов – ФИО, номера ипотечного договора и т.п. На втором этапе нужно перечислять деньги по реквизитам, полученным от АСВ (они размещаются на официальном интернет-сайте и указываются в соответствующем уведомлении). Ну а на третьем этапе погашать задолженность придется уже в адрес банка, получившего кредит. Правда, эта схема верна только в том случае, если ипотечный кредит был выдан по собственной программе банка. А если кредит был оформлен по стандартам АИЖК, то коммерческий банк являлся лишь его агентом, который провел ипотечную сделку, выдал заемщику кредитные средства, а потом переводил полученные от него платежи на счет агентства. Поэтому если ипотека оформлена по стандартам АИЖК, то заемщик продолжит оплачивать кредит через другую кредитную организацию-партнера. Так что перво-наперво надо разобраться, по какой программе был получен кредит», - говорит Дина Орлова, ведущий эксперт по кредитным продуктам ИА «Банки.ру».

Но в любом случае законодательство не обязывает заемщиков отслеживать положение банка-кредитора и заявлять о себе, если он обанкротится. Наоборот, на каждом этапе ликвидации банка соответствующее лицо (АСВ или банк-правопреемник) должно письменно, по почте уведомлять заемщика о происходящих событиях и смене платежных реквизитов, а новый кредитор, как сообщает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», в свою очередь обязан уведомить заемщика о новом порядке и способе погашения кредита.

Однако если заемщик узнает о банкротстве банка раньше, чем получит уведомление, эксперты рынка недвижимости советуют все-таки напомнить о себе, ведь иначе очередные платежи по ипотеке будут уходить фактически «в никуда», и потом, возможно, придется доказывать, что эти платежи вообще были. И к тому же может пострадать кредитная история, ведь в Бюро кредитных историй будет поступать информация о просрочке ежемесячных взносов. «Если стало известно о закрытии банка и в течение двух недель так и не пришло письмо-уведомление, нужно самостоятельно обратиться в банк, где дадут контакты лица, курирующего процесс ликвидации», - советует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». «Это как раз позволит избежать ситуации, когда деньги перечисляются на недействующие счета (то есть в никуда)», - объясняет Алексей Колгушкин, коммерческий директор и партнер ГК «Глубина».

Также информацию о новых реквизитах для платежей можно узнать на сайте агентства по страхованию вкладов. А еще заемщик может написать официальное письмо в Центральный банк с просьбой разъяснить ситуацию.

Переход кредита

Процесс перехода кредита от одного банка другому всегда занимает какое-то время: «Данная процедура может осуществляться от одного до нескольких месяцев, поскольку, как правило, передается не один кредит, а пул (определенный объем кредитов)», - объясняет Сергей Столбунов, начальник управления методологии, продуктов и разработки кредитной документации департамента ипотечного кредитования НОМОС-БАНКа.

Этот период часто характеризуется некоторой неразберихой и требует внимания со стороны заемщика, чтобы платежи, вносимые в переходное время, не потерялись. Для этого надо сохранять все квитанции или чеки, подтверждающие оплату. Переход кредита сопровождается подписанием различных документов, так что без похода в новый банк, скорее всего, не получится. «Чаще всего с заемщиком заключается дополнительное соглашение о замене кредитора», - говорит Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость». «Либо подписывается трехстороннее соглашение о замене залогодержателя, которое прикладывается к договору ипотеки и регистрируется в установленном законом порядке», - сообщает Алексей Колгушкин (ГК «Глубина»). Также иногда требуются дополнительные заявления и открытие новых счетов, надо будет переоформить договоры страхования.

Но какие бы документы ни заключались при смене кредитора, изменить условия кредитования в худшую сторону новый банк, к счастью, не может (да и изменения в лучшую сторону должны обсуждаться с заемщиками). «Это закреплено законодательно», - сообщает Яна Грекова, координатор работы ипотечного сектора ГК «Территория». «Таким образом, заемщики защищены от повышения процентной ставки и других неприятных сюрпризов», - говорит Сабина Хамитова, руководитель департамента ипотеки компании «Домус финанс». «Однако временная администрация банка-банкрота или новый кредитор могут потребовать досрочного погашения всей суммы кредита, если в договоре есть пункт о досрочном погашении займа в результате банкротства банка, - предупреждает Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». - Вообще наличие такого пункта в договоре изначально говорит о ненадежности банка».

Кроме того, заемщику надо понимать, что условия кредитования не будут автоматически изменяться и в лучшую сторону, даже если ситуация на рынке изменилась и новый банк выдает займы на более выгодных условиях. Да и при желании заемщика лучшие условия никто просто так не предложит. «Правда, можно обратиться в банк с соответствующим предложением. Но решение будет за ним», - говорит Сергей Столбунов (НОМОС-БАНК). И вряд ли оно будет положительным.

«На практике для изменения условий кредитования можно лишь воспользоваться инструментом рефинансирования – то есть заключить новый кредитный договор», - объясняет Сабина Хамитова («Домус финанс»). «Однако и на это новые банки идут с неохотой и затягивают процедуру, так как хотят получить именно тот размер выплат, на который рассчитывали, выкупая кредитный портфель», - предупреждает Андрей Владыкин («НДВ-Недвижимость»). Так что если хочется рефинансировать кредит, лучше обращаться в другой банк. «Но обязательно проверив все условия и требования новой ипотечной программы, а также убедившись, что новая ставка с учетом всех расходов по рефинансированию выгодней», - советует Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»).

Проверки и сверки

Если решено не заниматься рефинансированием и остаться с банком-правопреемником, то прежде всего нужно провести сверку по платежам, дабы не заработать статус злостного неплательщика и не выплачивать потом пени. Чаще всего сверка осуществляется по остатку задолженности, но можно запросить и иные документы, подтверждающие отсутствие просрочек в платежах, например, соответствующую справку. И если в результате сверки выяснится, что за заемщиком есть задолженность, придется предоставлять в банк платежные документы, подтверждающие оплату взносов. «Если с ними все в порядке, но, к примеру, заемщик продолжал платить в соответствии с графиком платежей на счет, указанный в кредитном договоре, так как его не уведомили об изменении реквизитов, и он вышел на просрочку по этой причине, то платежи учтут, а пени (если их уже начислят) можно будет оспорить», - говорит Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»). Если же платежи действительно не вносились либо не получится подтвердить их оплату, то придется платить второй раз и возмещать начисленные пени. «И именно поэтому необходимо всегда сохранять все платежные документы. При банкротстве кредитора платежи теряются не так уж часто, но всякое может быть. Иногда они теряются и в здравствующих банках», - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»).

Особенно внимательным надо быть, если последний платеж по кредиту был за 1-2 дня до остановки деятельности банка. Как сообщает Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ TEKTA GROUP, его платежная система может и не учесть. «Поэтому если последний взнос по кредиту был внесен накануне ликвидации кредитной организации, то стоит уточнить судьбу платежа. В случае, если сумма учтена, необходимо попросить подтверждение. Если же платеж не прошел, не стоит волноваться - его обязательно вернут. Но лучше внести еще один платеж по верным реквизитам, чтобы не иметь просрочек, штрафов и дополнительных разбирательств», - советует Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»).

Последствия для ипотечников

Путаница с реквизитами при несостоятельности банка - это основная проблема заемщиков, чреватая риском потери всех данных о частичном погашении кредита и, соответственно, риском попасть на пени и испортить свою кредитную историю. «В случае банкротства кредитора в Бюро кредитных историй может не передаваться информация об очередных платежах заемщика. Поэтому его могут необоснованно признать неплательщиком, и в будущем ему придется «зачищать» свою кредитную историю», - говорит Роман Строилов (TEKTA GROUP).

Что самое обидное, такие проблемы часто возникают не потому, что заемщик не хочет платить, а из-за неверных почтовых адресов, указанных в договоре, или утери писем, в результате человек просто остается в неведении о том, что его банк прекратил свою деятельность и его деньги уходят «в никуда». Чтобы хоть как-то предотвратить такую ситуацию, Мария Литинецкая («Метриум Групп») советует своевременно уведомлять банк о смене своего адреса, а также не лишним будет следить за финансовыми новостями.

Но даже если платежи учитываются верно и кредитная история не портится, заемщик может столкнуться с менее значимыми, но все-таки неприятными моментами. «Например, в период ликвидации банка и назначения нового кредитора, некоторые кредитные организации могут взимать комиссию с заемщика за перевод платежей», - говорит Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»). «Также вполне возможно, что заемщику в новом банке будет менее удобно производить погашения или не понравится клиентское обслуживание. Это детали, с которыми сталкиваются многие клиенты, ипотечные кредиты которых продаются другим банкам», - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Поэтому надежность банка важна не только для вкладчиков, но и для заемщиков: «Главное, что должен делать любой ипотечник – не ввязываться в авантюры, а брать ипотеку в крупных известных банках, с которыми работают надежные агентства», - говорит Лев Плецельман, руководитель службы ипотечного кредитования компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Резюме www.metrinfo.ru

Банкротство банка-кредитора в большинстве случаев не сильно меняет судьбу ипотечного заемщика: также приходится платить и по тому же графику платежей, от необходимоcти отвечать по кредитным обязательствам несостоятельность банка не освобождает, так как кредит просто передается другому кредитному учреждению. Если же заемщик не будет платить, то ему начислят пени и его кредитная история будет испорчена. Но, правда, с такой проблемой могут столкнуться и добросовеcтные заемщики в результате пертурбаций, связанных со сменой кредитора. Поэтому в случае банкротства банка заемщику надо внимательно следить за тем, куда перечислять платежи, и обязательно сохранять все платежные документы, а еще лучше брать кредиты в надежных банках, вероятность банкротства которых мала.

Источник:

www.metrinfo.ru