Ипотечная арифметика: когда кредит необходим, можно ли без него обойтись?

Искусственная поддержка спроса на недвижимость – это тупик

Строительной отрасли в нынешние непростые времена, естественно, нужна государственная поддержка, но не всякая помощь «одинаково полезна». Вместо того чтобы еще несколько месяцев поддерживать завышенные цены на жилье, снизив ставку по субсидируемой ипотеке до 7% годовых, лучше принять системные меры, которые в перспективе позволят девелоперам строить и продавать жилье дешевле. Адекватные платежеспособности покупателей цены на недвижимость – гораздо лучший драйвер спроса, чем льготная ипотека, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Люди мечтают о новой квартире, а не об ипотечном кредите

Строительство – системообразующая отрасль, обеспечивающая миллионы рабочих мест при нормальном функционировании и огромное количество обманутых дольщиков - в случае серьезных сбоев, поэтому беспокойство властей о ее самочувствии понятно и, учитывая актуальное состояние экономики, вполне оправданно. Однако выбранный властями способ поддержки девелоперов – путем временного стимулирования покупателей через ипотеку – подходит лишь для краткосрочных кризисов типа имевшего место быть в 2008-2009 гг. А сейчас, когда речь идет о глобальной перестройке экономики, такие меры, направленные на искусственную поддержку спроса, лишь отодвигают решение давно назревших структурных проблем.

Напомним, программа льготной ипотеки, в рамках которой государство субсидирует ставку по кредитам на покупку квартир в новостройках до 12% годовых, была запущена лишь полгода назад, в конце марта, и первоначально действительно давала хорошие результаты. По мнению многих риелторов и застройщиков, ипотека с господдержкой спасла практически умерший в начале года спрос на недвижимость.

Однако уже через три-четыре месяца выяснилось, что для большинства потенциальных покупателей квартиры не по карману даже по льготным ставкам. Те, кто мог и хотел взять кредит, в основном сделали это весной, сразу после старта программы, и к середине лета спрос вновь пошел на спад.

Теперь, чтобы помочь отрасли, испытывающей острый дефицит платежеспособных покупателей, подмосковные власти предлагают на полгода снизить ипотечные ставки до «радикальных» 7% – потому что, как пояснил зампред областного правительства Герман Елянюшкин, даже ипотека под 9% годовых (некоторые крупные застройщики предлагают кредиты с такой ставкой на первые несколько лет – прим. ред.) спрос уже не оживляет.

«Фактически, данная инициатива предполагает, что платежеспособность покупателей восстановится до докризисного уровня через шесть месяцев и граждане смогут покупать квартиры по нынешним ценам, поддерживаемым государственной ипотекой, уже без господдержки. А если не восстановится, то, получается, придется снижать ставку и дальше, до 4%?» – отметил руководитель IRN.RU на аналитической конференции Московской ассоциации риелторов «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз».

Снижение спроса на недвижимость связано не только и не столько с отсутствием дешевой ипотеки – действующая государственная программа предлагает чуть ли не самые выгодные условия кредитования за всю историю отечественного рынка, но покупательская активность все равно падает. Основная проблема состоит в том, что нынешний уровень цен на недвижимость, и не только на нее, сформировался в других экономических условиях - в период сверхдоходов от экспорта энергоресурсов, потока иностранных инвестиций, профицитного бюджета, постоянного роста зарплат, астрономических бонусов и т.п. И теперь, когда эпоха «шальных денег» закончилось, более не соответствует финансовым возможностям покупателей.

Льготными кредитами эту ситуацию не исправишь: в мегаполисах жилье настолько дорогое, что подавляющее большинство граждан не смогут его купить даже в беспроцентную ипотеку. Более того, меры, направленные на кратковременную активизацию спроса, с одной стороны, поддерживают неадекватные цены, которые все равно ждет вынужденная коррекция после завершения госпрограммы. А с другой – увеличивают кредитное бремя и без того закредитованных до нельзя россиян (по словам председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, закредитованность населения достигла 80%). На фоне крайне высокой потребительской инфляции и падения доходов массовая «раздача» кредитов может привести к не менее массовым дефолтам в недалеком будущем: по данным АИЖК, объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам уже достиг максимума за всю историю наблюдений.

«Вместо временного снижения ипотечной ставки стратегически более правильно принять меры, которые в будущем позволят застройщикам выводить на рынок проекты по более низким ценам. Поддерживать завышенный уровень цен в новых экономических условиях контрпродуктивно, потому что любые направленные на это усилия будут временными. При этом снижение стоимости жилья повышает его доступность для населения гораздо больше, чем субсидирование ставки. Люди ведь мечтают не о новых кредитах, которые придется выплачивать 20 лет, а о новых квартирах», - подчеркивает эксперт.

Больного надо лечить, а не подсаживать на наркотик

Существенно уменьшить стоимость реализации жилищных проектов можно было бы, во-первых, путем снижения расходов девелоперов на получение и подготовку участков под застройку – доля затрат на землю достигает 30% в бюджете застройщиков. В 2008 г. примерно для этих целей был создан Фонд РЖС, однако нельзя сказать, чтобы застройщики в московском регионе ощутили на себе результаты его деятельности. Теперь вместо фонда формируется Единый институт развития в жилищной сфере, который сосредоточится на реализации программы «Жилье для российской семьи». Однако совершенно очевидно, что в увеличении доступности земельных ресурсов нуждается строительная отрасль в целом, а не только участники госпрограммы, предназначенной для обеспечения жильем льготных категорий граждан.

В этом плане можно приветствовать усилия столичных властей, разработавших вместе с Клубом инвесторов Москвы законопроект о реорганизации промзон, который, в случае принятия, должен значительно упростить и удешевить процесс освоения промышленных территорий.

Во-вторых, деньги имеют стоимость во времени, поэтому сокращение количества согласований в строительной сфере также поспособствует оптимизации расходов девелоперов на обслуживание кредитов, выплату зарплат сотрудникам и т.п.

«Снизить в два раза затраты на строительно-монтажные работы нельзя без непоправимого ущерба для качества строительства. А сократить вдвое период реализации проекта вполне реально, что в итоге может дать примерно такую же экономию средств», - отмечает эксперт.

Справедливости ради надо отметить, что работа в этом направлении ведется не первый год. Как, в частности, сообщил глава Минстроя Михаил Мень на форуме PROESTATE, до конца 2015 г. правительство планирует убрать еще примерно 40 согласований из исчерпывающего перечня административных процедур в сфере с жилищного строительства. Однако на практике согласование проектов до сих пор нередко затягивается на годы.

В-третьих, если уж государство готово субсидировать ставки по кредитам, то логичнее было бы направить эти средства на снижение ставок по проектному финансированию, ставшему неподъемным для очень многих застройщиков. В перспективе это также способствовало бы снижению цен на жилье и, соответственно, росту спроса. При этом, девелоперы значительно лучше, чем частные покупатели, просчитывают кредитные риски и являются более равноправными партерами для банков.

«Вместо того чтобы поддерживать нежизнеспособный уровень цен на недвижимость, лучше, пока действует госпрограмма льготной ипотеки, провести реформы, которые позволят строить жилье быстрее и дешевле. Чтобы рынок в дальнейшем смог существовать в условиях сниженной платежеспособности покупателей сколь угодно долго, а не пока субсидии закончатся. Давайте вылечим больного, а не подсадим его на наркотик», - резюмировал руководитель IRN.RU.

Источник:

http://www.irn.ru

Рынок новостроек бизнес-класса Москвы в 1 квартале

Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги 1 квартала на рынке новостроек бизнес-класса Москвы. Объем предложения увеличился на 1,1%, средняя цена квадратного метра уменьшилась на 0,4%. При этом в четверти проектов был зафиксирован рост цен.

Первый квартал 2016 года выдался весьма насыщенным для первичного рынка жилья бизнес-класса, отмечают аналитики «Метриум Групп». Официальные продажи открылись в четырех комплексах. В ЦАО началась реализация «Клубного дома на Таганке». В Северном округе стартовали сразу три проекта: «Маяковский», «Тимирязев парк» и «Царская площадь». При этом в нескольких объектах приостановлены продажи по причине переоформления документации застройщиками. А также были распроданы последние лоты в следующих новостройках: ЖК «АкадемикА», «Мичуринский». Таким образом, объем предложения увеличился на 1,1% и составил к концу марта около 12 100 квартир

1

в 72 проектах.

За счет выхода новых комплексов доля САО в структуре предложения увеличилась на 5,5 п.п. В результате округ вошел в тройку лидеров по количеству реализуемых квартир: СЗАО (17,3%), САО (16%), ЗАО (14,2%). Помимо Северного округа существенная динамика отмечена в ЮАО. Благодаря старту продаж квартир в двух корпусах ЖК «ЗИЛАРТ» (лот №3 и №6), а также в  новых секциях ЖК AFI Residence Paveletskaya, доля округа выросла на 3,7 п.п. и составила 13,1%. По остальным округам было зафиксировано снижение в пределах 0,6-2,3 п.п.

Распределение объема предложения по округам г. Москвы (проекты)

Распределение объема предложения по округам г. Москвы (квартиры)

Как отмечают аналитики «Метриум Групп», особых изменений в структуре предложения по типологии жилья не произошло. Превалирующий объем занимают двух- и трёхкомнатные квартиры: 35,2% и 30,2% соответственно. На студии и однокомнатные лоты приходится более четверти выборки – 26,3%. Интерес покупателей к квартирам больших площадей постепенно снижается. Предложение сконцентрировано преимущественно в комплексах, давно экспонируемых на рынке: в начале 2015 года доля многокомнатных квартир составляла 10%, в конце 2015 года – 9,3%, по итогам 1 квартала 2016 года – 8,3%.

Структура предложения по типологии (внешний круг – 1 кв. 2016, внутренний– 4 кв. 2015)

По данным «Метриум Групп», средняя цена предложения в новостройках бизнес-класса по итогам 1 квартала 2016 года составила 229 200 руб. за кв. м. Относительно декабря она уменьшилась на 0,4%. Учитывая тот факт, что в течение последнего года цена снижалась в среднем на 3% в квартал, такую динамику можно рассматривать как положительную тенденцию. В четверти проектов был зафиксирован рост цен.

Динамика средневзвешенной цены кв. м

Традиционно самые дорогие квартиры бизнес-класса предлагаются в ЦАО – 347 750 руб. за кв. м, квартальный прирост составил 5%. Далее следует ВАО – 258 395 руб. за кв. м (+1,7%). Тройку лидеров замыкает СЗАО – 256 415 руб. за кв. м (+3,6%). За исключением СВАО (+0,7%) по остальным округам наблюдалось снижение среднего уровня цены. Максимальная коррекция (-6,2%) отмечена в САО за счет выхода новых проектов на начальной стадии строительной готовности.

Средневзвешенная цена кв. м с разбивкой по округам

По итогам 1 квартала самые доступные предложения бизнес-класса зафиксированы в следующих проектах:

•

ЖК «Штат 18»: 3,8 млн руб. за студию площадью 21,5 кв. м;

•

ЖК «Невский»: 5,2 млн руб. за однокомнатную квартиру площадью 30,8 кв. м;

• ЖК Wellton Park («Голландский дом»): 5,3 млн руб. за однокомнатную квартиру площадью 26,1 кв.м.

Кол-во комнат

Площадь, кв. м

Цена кв. м, руб.

Стоимость, руб.

Мин.

Сред.

Макс.

Мин.

Сред.

Макс.

Мин.

Сред.

Макс.

студии

21,5

27,5

32,1

172 500

195 900

242 905

3 775 000

5 382 080

6 964 200

однокомн.

26,1

50,3

87,0

120 000

231 700

574 920

5 236 000

11 832 760

56 586 130

двухкомн.

31,1

76,5

162,5

103 000

226 775

543 350

6 252 400

17 581 020

65 573 510

трехкомн.

52,4

111,6

230,3

100 000

222 600

472 580

7 860 000

25 164 930

83 584 380

многокомн.

67,2

140,4

364,2

97 000

259 700

750 000

11 424 000

37 759 330

216 600 000

итого

21,5

85,3

364,2

97 000

229 200

750 000

3 775 000

19 967 600

216 600 000

Основные тенденции

«По итогам 1 квартала на первичном рынке жилья бизнес-класса представлено рекордное за посткризисный период количество квартир – порядка 12 100 лотов, - отмечает Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп». - Увеличению предложения с начала года способствовал выход четырех жилых комплексов общей площадью 415 244 кв. м. Крупнейшим из них является ЖК «Царская площадь» проектной мощностью 289 750 кв. м (девелоперы –  Coalco и MR Group).

В 1 квартале 2016 года средневзвешенная цена осталась практически неизменной (-0,4%) и составила 229 200 руб. за кв. м. К заявленным ценам застройщики готовы предоставлять скидки, но не в качестве основного инструмента продаж, а как «комплимент» покупателю.

Примечательно, что на рынке новостроек бизнес-класса в истекшем квартале средний уровень цен оказался более устойчивым по сравнению с массовым сегментом, где снижение за три месяца составило 2,1%. Такой тенденции способствует более высокая конкуренция на рынке доступного жилья. Объем предложения в массовом сегменте увеличился с начала года на 7,9%, в бизнес-классе – всего на 1,1%. Годовая динамика еще более показательна. В общей структуре предложения на первичном рынке жилья доля массового сегмента за 2015 год выросла с 40% до 53%, а бизнес-класса, напротив, снизилась с 54% до 43%.

В феврале-марте отмечено повышение спроса на квартиры бизнес-класса. Причин всплеска покупательской активности на рынке несколько. Наибольшее влияние на спрос произвело колебание курсов валют. За два месяца доллар относительно рубля снизился на 11,4%. Как следствие, на рынок недвижимости вернулась часть покупателей, стремящихся сохранить валютные сбережения.

Кроме того, за последний квартал отмечен рост стоимости машиномест по ряду жилых комплексов бизнес-класса. Бюджет покупки составляет в среднем 1,5-3,6 млн руб. В столице активно ведется развитие Московского парковочного пространства. Зона платной парковки постепенно увеличивается, что, несомненно, повышает спрос на места в подземных паркингах. Учитывая непростую экономическую ситуацию, в качестве альтернативы покупке застройщики предлагают аренду паркинга».

1

Для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

Источник:

Метриум Групп

Евро-стандарт: какой он?

Рынок недвижимости насыщен большим количеством предложений, хочешь на вторичке, хочешь в новостройке, любой район, любая цена квадрата. Что же стоит за желанием/потребностью в приобретении квартиры?

Последние аналитические данные показывают, что современный покупатель на рынке недвижимости, это инвестор в свое будущее, то есть человек, приобретающий квартиру для себя, для своей семьи. И тут, как в пирамиде Маслоу, есть потребности низшего и высшего порядка.

Немного расшифруем: первое, что приходит на ум при анализе массы предложений, это местоположение объекта, будем отталкиваться от среднестатистического покупателя, а это эконом сегмент, с небольшим захватом «комфорта», а значит, метро должно быть в шаговой доступности. На крайний случай его удаление не должно превышать 10-15 минут на общественном транспорте, которого, надо сказать, тоже должно быть в изобилии.

Итак, нашли – метро в 10 минутах пешком. Что дальше по шкале потребительских ценностей: из чего строят.

Все больше на рынке Санкт-Петербурга можно встретить предложение квартиры в кирпично-монолитном доме, панельное домостроение снизило темпы строительства, уступив место кирпично-монолитной технологии. Таким образом, все большее количество застройщиков предлагает именно кирпично-монолитные дома, что затрудняет выбор покупателя, в какой-то степени.

Тогда перейдем к следующей ценности: планировки квартир. Вот тут - то есть, где разгуляться: однокомнатные, квартиры-студии, двушки, трешки, новые стандарты от застройщиков (БК-стандарт, смарт, реал и т.д.). На фоне этой разноголосицы можно выделить ставшее уже привычным название: «евро». Первоначально эту приставку цепляли к однокомнатным квартирам, которые характеризовались обширным холлом, соединенным с кухней и отдельной комнатой, такай усовершенствованная форма квартиры-студии. Проектировщики шагнули еще дальше и теперь на рынке все чаще можно найти обозначение: «евро двушка». Что же это?

Все очень просто. Площадь такой квартиры, как правило, составляет 50-60 кв.м., а пространство организовано максимально эргономично: холл, соединённый с кухней, две изолированные комнаты, два санузла. Таким образом, получаем на меньшей площади больше пространства, воздуха и места для реализации дизайнерских амбиций.

Сегодня не все строительные компании готовы предложить рынку такой вот «идеальный» вариант квартиры, тем ценнее становится предложение компаний работающих с подобными проектами.

ЖК «Медалист», ЖК «Сириус», ЖК «Три кита», ЖК «Босфор» - проекты жилых домов, реализуемые

строительной компанией «Лидер Групп», именно в них можно найти широкий выбор «евро-планировок», отличающихся высоким качеством исполнения. А сам застройщик взыскал репутацию надежного продавца и партнера.

Коттеджи, таунхаусы, малоэтажные дома: где за городом дороги лучше?

Транспортная доступность и трафик на основных загородных магистралях – показатели, на которые обязательно обращают внимание горожане, приобретающие загородную недвижимость. Практически каждое подмосковное шоссе, прошедшее ремонт или реконструкцию, становится более привлекательным для покупателей, а застройщики коттеджных поселков получают новых клиентов.

Выбирая загородное жилье, москвичи прикидывают, сколько времени они потратят на дорогу. Люди планируют переехать за город, как минимум на сезон, а то и дольше. Во многих коттеджных поселках созданы условия для круглогодичного проживания, и вопрос загруженности подмосковных трасс становится еще более актуальным. Как реконструкция шоссе сказывается на спросе и продажах «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» рассказывают эксперты рынка загородной недвижимости.

Реконструкция в цифрах

Среди показателей, характеризующих успешность загородного проекта, считает Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп», транспортная доступность является одной из важнейших, наряду с ценой домовладения и локацией. А полноценный спрос на загородном рынке жилья начал формироваться в 2005 году, когда начались реконструкции дорог, - добавляет Максим Лещев, генеральный директор ГК «Гео Девелопмент».

По оценке Сергея Цывина, руководителя офиса «Проспект Вернадского» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость, в среднем спрос на объекты вблизи реконструированных трасс возрастает на 15-20%. При этом Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Посёлка», отмечает, что соседние направления конкурируют между собой. Когда меняется ситуация с транспортной доступностью или появляются перспективы существенного ее улучшения, покупательский интерес практически сразу реагирует и смещается в сторону того направления, о котором появляются хорошие новости. Например, после реконструкции Киевского шоссе спрос вырос на 12-15%, и это как раз произошло, главным образом, за счет перераспределения покупателей с соседних и конкурирующих трасс, отмечает эксперт. А по данным Максима Лещева (ГК «Гео Девелопмент»), спрос на загородные объекты после реконструкции Киевского шоссе вырос в среднем на 20% «и район дальних дач буквально обрел новую жизнь».

Другой пример – реконструкция Новорижского шоссе. По данным компании «33 Посёлка», после открытия новых развязок на Новой Риге в 2009-2011 гг. спрос на загородную недвижимость на данном направлении вырос на 30%. Здесь рост сделок произошел благодаря значительному увеличению скорости движения. В результате, Новорижское шоссе вышло в лидеры спроса в сегменте бизнес-класса, и в элитном сегменте потеснило с этой позиции Рублевку.

Положительную динамику демонстрируют и другие подмосковные шоссе. Александр Дубовенко, управляющий директор корпорации GOOD WOOD напоминает о вводе в эксплуатацию участка дороги «Москва - Санкт-Петербург»: «Это самый крупный в истории Московской области единовременный ввод дороги такого масштаба, ведь запущено 50 км новой пятиполосной дороги». Отрезок дороги от МКАД до Солнечногорска выполняет свою функцию на 100%, считает Алексей Артемьев, директор департамента загородной недвижимости агентства TWEED: а «когда трассу достроят полностью, – это будет новым прорывом на загородном рынке».

В будущем, по мнению Ильи Менжунова («Метриум Групп»), наибольшее влияние на загородный рынок прилегающих территорий окажет реконструкция Дмитровского шоссе. Здесь прекрасные леса и озера, однако это направление сегодня является недооцененным именно по причине сложной транспортной доступности.

В настоящее время ведутся серьезные работы на Ярославском шоссе, и после их завершения можно ожидать увеличения спроса на недвижимость. Пока Ярославка – это сплошные пробки и для того, чтобы как-то добраться до конечной точки пути, требуется немало терпения. Скорее всего, предполагает Михаил Кондырев («33 Посёлка»), Ярославское и Дмитровское шоссе будут конкурировать между собой и привлекут часть клиентов с Щелковского, реконструкция которого начата в 2013 году. После строительства дублера Горьковского шоссе, которое сейчас очень перегружено, это шоссе тоже станет более востребованным, - предполагает Максим Лещев (ГК «Гео Девелопмент»).

Анатолий Довгань, руководитель отдала анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills, считает, что оценивая то или иное направление, нужно еще и учитывать, насколько оно загружено за счет строительства крупных проектов-новостроек. Например, положительный эффект от завершения реконструкции Новорижского шоссе может быть нивелирован возведением «лишних» 1-2 млн кв. м в новостройках-многоэтажках. И существенное улучшение ситуации будет наблюдаться на Ярославском шоссе, где довольно много новостроек в городах-спутниках, однако, загородный рынок (коттеджные поселки) не столь развит как на западных направлениях.

Поселки и дорога

Эксперты приводят примеры конкретных поселков, куда охотно потянулись покупатели, когда ситуация с дорогами заметно улучшилась. Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп», рассказывает о семейном спортивно-образовательном кластере «Олимпийская деревня Новогорск» (5 км от МКАД), в составе которого есть и флагманский загородный проект (частные дома). После того, как была проведена реконструкция Ленинградского шоссе, построены эстакады от Новокуркинского шоссе через Воротынскую улицу и Куркинское шоссе, эстакады над Путилковским шоссе, эстакады над МКАД, в районе 73-го километра, платной дороги на Шереметьево, покупатели стали воспринимать Новогорск как практически столичный район с выдающимся природным окружением. Раньше люди приезжали по Ленинградскому шоссе через область, теперь их путь лежит через Куркино, а это Москва.

По мнению Михаила Кондырева («33 Посёлка»), самым ярким примером влияния улучшения дорожной ситуации является строительный бум на Новорижском шоссе, который совпал с началом работ по реконструкции трассы. Среди самых известных проектов того времени – поселок «Бенилюкс» (17 км от МКАД), строительство которого стартовало в 2003 году. По мере продвижения дорожных работ, увеличивался спрос. Девелоперы запустили целую плеяду успешных проектов, которые вывели Новую Ригу в лидеры по популярности у покупателей.

Сергей Цывин, руководитель офиса «Проспект Вернадского» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость приводит в пример КП «Александровский», расположенный в 14 км от МКАД по Новой Риге. Здесь возможность быстро добраться играет ключевую роль, ведь многие покупатели – это большие семьи, которые продают двух- или трехкомнатные квартиры в столице и переезжают жить в поселок.

Компания «САПСАН» развивает два коттеджных поселка на Новой Риге – «Княжье Озеро» (24-й км) и Ла-Манш (55-й км). Как только на шоссе началась реконструкция, началось существенное увеличение спроса в обоих проектах, вспоминает Иван Потапов, директор по продажам Группы Компаний «САПСАН». Еще один всплеск активности покупателей в компании зафиксировали, когда были открыты все основные отрезки трассы: теперь от МКАД до поселка «Княжье озеро» можно добраться за 15-20 минут, а до «Ла-Манша» – за 40-50 минут.

С реконструкцией Киевского шоссе дороги Виктор Сюков, заместитель генерального директора компании «АЛЛТЕК Девелопмент» («Графские пруды» и «Графский лес») связывает активное освоение территории девелоперами. Кроме того, застройщики и сами по мере сил улучшают дорожное сообщение. Так, компания «АЛЛТЕК Девелопмент» инвестировала около 80 млн. рублей в реконструкцию дороги от Киевского шоссе до поселка «Графские пруды» (20 км от МКАД). От Киевского шоссе поселок удален на 10 км.

И КП «Графские пруды» (20 км от МКАД) - проект компании, был одним из первых предложений высокого класса на этом направлении. Затем на соседней территории появился «младший брат» – поселок «Графский лес». «Обе эти территории насчитывают около 150 участков, в продаже к сегодняшнему дню осталось только пять объектов - четыре участка и один готовый дом», - отмечает эксперт.

«Мы отметили увеличение спроса и продаж в наших проектах на Ярославском шоссе, - рассказывает Михаил Кондырев («33 Посёлка»). - Строители обещают, что после завершения работ в этом году, время в пути с разрешенной скоростью движения от МКАД до Бетонного кольца составит 15 минут. Покупатели уже отреагировали на это. Выросший интерес и объемы продажи можно оценить в 12-15% для поселков «Софринские пруды» (38 км от МКАД по Ярославскому направлению) и «Талицкие берега» (42 км от МКАД).

Примером влияния дорожного вопроса на продажи могут служить «Довиль» (10 км от МКАД) и «Трувиль» (18 км от МКАД) на Минском шоссе. Платный дублер сильно помог этим поселкам увеличить продажи, даже несмотря на кризисное время и высокие цены. Как уточнил Алексей Артемьев (TWEED), на данный момент предложения с домами в этих проектах стоят от полутора миллионов долларов и выше.

Дорожный вопрос как тормоз

Высокая загрузка шоссе, плохое качество дорожного покрытия – причины которые «работают» против покупок. Один из примеров, когда проблемы с реализацией возникли именно по причине неважной транспортной доступности приводит Илья Менжунов («Метриум Групп»). Это элитный поселок «Западная Резиденция» (19 км от МКАД по Минскому шоссе), но после открытия платного дублера Минского шоссе и строительства эстакады над железнодорожным переездом количество заключенных сделок увеличилось в несколько раз.

Михаил Кондырев («33 Посёлка») считает, что КП «Подколокольный» (55 км от МКАД) компании «33 Поселка», как и другие проекты, реализуемые девелоперами в Клинском районе, были бы проданы гораздо быстрее, если бы не сложная ситуация на Ленинградском шоссе. После открытия дублера Ленинградского шоссе на участке от МКАД до Солнечногорска, поток машин снизился на 30% (по оценкам СМИ Зеленограда). В частности в поселке «Подколокольный» спрос вырос уже на завершающей стадии продаж. «Однако не надо забывать, что вновь построенная современная трасса является бесплатной только до лета – с июня движение станет платным, что также может вновь перераспределить транспортный поток», - предупредил эксперт.

За все приходится платить

Улучшение качества головных дорог в Подмосковье можно расценить как некий презент застройщикам, ведь в таком случае они получат не только больше покупателей, но шанс продать жилье дороже. Правда, этот рост происходит не сразу, а в течение нескольких лет. Дмитрий Сперанский, руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости, аналитик Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, объясняет, что оно начинается в момент объявления властей о намерениях реконструировать какую-либо трассу и к моменту окончания работ уже завершено. Но за этот период список коттеджных поселков на данной территории почти полностью обновляется, а новички сразу выходят с новыми ценниками.

Ольга Ландграф, руководитель отдела продаж коттеджного комплекса «Юкковское» (Ленинградская область) считает, что реконструкция влияет на рост стоимости объектов в поселке опосредованно. Это скорее – значительное преимущество перед конкурентами. Реконструкция трассы привлекает девелоперские проекты в район, здесь начинает активно строиться коммерческая недвижимость: развлекательная инфраструктура, рестораны, предприятия сервиса, детские и спортивные учреждения и прочее. Все это добавляет району престижность, а это, в свою очередь – поднимает цену на проекты, которые были выведены здесь в этот момент.

Особое мнение эксперта

Валентин Зуев, руководитель отдела продаж компании Villagio Estate:

Реконструкция трассы всегда положительно влияет на спрос. К примеру, окончание ремонта на Новой Риге однозначно позитивно сказалось на интересе покупателей: практически исчез негатив, который мог появиться у клиента на обратной дороге из поселков в первый или последующий разы. Сказать, насколько именно возрастает интерес к жилью после реконструкции, сложно, так как довольно трудно заметить эту разницу за очень короткий срок. Кто-то приобретает жилье с перспективой, ожидая, когда окончится ремонт трассы, кто-то откладывает покупку до выгодных спецпредложений, кроме того, нельзя не учитывать сезонность или макроэкономические причины, которые мы наблюдали в 2014 году. К примеру, объемы реализации элитного жилья на Новой Риге за весь последний год выросли почти на 21%, но это не только влияние завершенного ремонта, но и общий рост рынка в период с декабря по февраль.

Источник:

http://www.metrinfo.ru

Объем предложения массовых новостроек Москвы сократился на 31%

По подсчетам аналитиков компании «Метриум», количество квартир в новостройках массового сегмента в Москве сократилось за год на 31%. Объем предложения первичного жилья эконом- и комфорт-класса откатился к значениям лета 2016 года. При этом в I полугодии 2018 года темпы выхода на рынок новых проектов упали в почти в три раза.

По итогам июня на московском рынке новостроек массового сегмента было представлено 14,8 тыс. квартир. Между тем в июне 2017 года число таких объектов в продаже оценивалось в 21,6 тыс. единиц, напоминают эксперты «Метриум». Таким образом, за год объем предложения сократился на треть и достиг уровня, сопоставимого с июнем 2016 года (15,1 тыс. квартир).

Тенденция к сокращению числа представленных в продаже квартир наметилась во второй половине 2017 года, отмечают аналитики «Метриум». В период с июня 2017 года до июня 2018 года ежемесячно число представленных в продаже объектов сокращалось в среднем на 3%.

Особенно этот процесс ускорился в I полугодии 2018 года, когда в среднем предложение столичных новостроек эконом- и комфорт-класса уменьшалось на 4% в месяц. В итоге суммарная площадь всех квартир данного сегмента в продаже сократилась до 889 тыс. кв.м, что на 27% меньше, чем в июне 2017 года, подсчитали в «Метриум».

Одновременно заметно замедлились темпы выхода на рынок новых проектов. Так, за I полугодие 2018 год в столице поступили в продажу семь жилых комплексов комфорт-класса. Между тем, по данным «Метриум», за аналогичный период 2017 года стартовала реализация 18 жилых комплексов, что более чем в два раза больше.

Аналитики «Метриум» отмечают, что конкуренция остается острой. Несмотря на сокращение числа представленных в продаже квартир, суммарное количество проектов остается большим. В июне 2018 года в Москве насчитывалось 76 проектов комфорт-класса, тогда как в июне 2017 – 66, а в том же месяце 2016 года – 45.

Несмотря на интенсивность пополнения рынка новыми проектами и корпусами, объем предложения на начальной стадии строительства уменьшается, отмечают эксперты «Метриум». Год назад на котловане шла реализация 22% первичных квартир, а сейчас – 17%. Спрос при этом за год вырос в 1,5 раза.

«Быстрое сокращение предложения первичных квартир совпадает по времени с взрывным ростом спроса в Москве, вызванным ипотечным бумом, – комментирует Наталья Круглова, генеральный директор «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – «Вымывание» объема предложения из-за повышения покупательской активности стало основным результатом развития рынка в последний год. Вместе с тем мы видим, что число проектов не уменьшается. Количество корпусов в продаже с июня 2017 по июнь 2018 увеличилось на 14%. Такое противоречие говорит об одном – несмотря на высокую интенсивность, спрос еще намного меньше предложения. Фактически активность клиентов «распыляется» на большое число проектов, из-за чего завершить продажи во всех ЖК невозможно, так как при появлении новых, более доступных вариантов, внимание клиентов частично переключается на них».

«Стремительное сокращение предложение в массовом сегменте не стало бы возможным без уменьшения бюджета покупки, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – К примеру, в проекте «Ривер Парк» минимальная стоимость квартир на старте продаж в августе 2014 года составляла 6,3 млн рублей. На протяжении четырех лет мы постоянно обновляли предложение за счет новых корпусов, где приемлемые цены сохранялись: сейчас минимальный бюджет начинается от 6,5 млн рублей, а апартаменты можно приобрести за 4,35 млн рублей. Благодаря сдержанной ценовой политике девелоперов на рынке была создана благоприятная для покупателей среда, которая привлекла большое количество клиентов. Как только ставки по ипотеке начали сокращаться, потенциал спроса был реализован».

Источник:

Метриум

Квартиры и новостройки в Подольске и Подольском районе

Подольск – один из самых благополучных городов Подмосковья. Он отличается приличной транспортной доступностью, которая заметно улучшилась после реконструкции Варшавского шоссе. Из Москвы можно добираться автобусами и маршрутками от станций метро «Аннино» или «Ул. Академика Янгеля», электричками от Курского вокзала. Город хоть и промышленный, но зеленый, да и инфраструктура Подольска развита. Поэтому неудивительно, что жилья здесь строят довольно много, выбор неплохой, да и цены вполне приемлемы, так как велика доля бюджетных новостроек.

Жилой комплекс «Рязановский»: рядом с будущей станцией метро

Начнем обзор с

ЖК «Рязановский», который расположился на севере Подольска, на Рязановском шоссе. Это проект компании ПЖИ. Комплекс возводится в три очереди, это монолитно-кирпичные дома 16-17-18 этажей. Покупателям предлагаются одно-трехкомнатные квартиры площадью 34-95 квадратных метров. Обращает на себя внимание, что в третьей очереди (Мкрн. «Силикатная-2», Подольская улица, д. 16), в 16-этажном доме представлено 195 однокомнатных квартир.

Средняя стоимость квадратного метра в комплексе 81 000 руб. Квартиры продаются в соответствии с договором долевого участия № 214-ФЗ.

Можно купить квартиры с отделкой, то есть вы получите жилье, где стены будут оклеены обоями, на пол уложен ламинат и линолеум, установлены межкомнатные двери и сантехника, а в некоторых случаях – обустроена кухня. Такой ремонт будет стоить в среднем 7-9 тыс. руб. за кв.м.

Район, где строится ЖК «Рязановский», хорошо развит, рядом с ним - детский сад, новая школа, аптеки, кафе, отель, автостоянка, гипермаркет «Карусель», мебельный центр «Шмель» и другие магазины. В соответствии с планами развития города, в этом районе должны быть построены социальные объекты, реконструировано Рязановское шоссе.

Подольск относится к тем подмосковным городам, где планируется строить наземное метро. Промежуточной станцией этой линии должна стать платформа «Силикатная», до которой от ЖК «Рязановский» можно дойти за несколько минут.

Ну а пока из Москвы можно добраться на личном автомобиле по старому Варшавскому шоссе (12 км от МКАД), на электричке от Курского вокзала, а также станций «Текстильщики» и «Царицыно» до станции «Силикатная». От станции метро «Бульвар Дмитрия Донского» ходит автобус № 507.

Жилой дом на улице Шаталова: квартиры для народа

Еще один проект от ПЖИ –

жилой дом на улице Шаталова

(д. № 2). «Дом на Шаталова» располагается в микрорайоне «Шепчинки», на южной окраине Подольска. Это 17-этажное односекционное монолитно-кирпичное здание, которое возводится по индивидуальному проекту. Придомовая территория будет благоустроена и озеленена.

Покупателям предлагается приобрести одно-двухкомнатные квартиры площадью от 36 до 61 квадратных метров. Можно приобрести квартиры с отделкой (обои на стенах, ламинат и линолеум на полу, межкомнатные двери и сантехника). Средняя стоимость квадратного метра 72 025 руб.

Жителям «Дома на Шаталова» будут доступны школы, садики, всевозможные магазины, спортивные центры. Кроме того, район расположен рядом с лесопарковой зоной.

Еще один плюс района «Шепчинки» - хорошее транспортное сообщение и с центром Подольска, и с Москвой. Рядом находится железнодорожная платформа «Кутузовская», до Москвы от станции метро «Южная» ходит автобус № 413.

ЖК «Львовский»

в поселке с хорошей инфраструктурой

Теперь из города мы плавно перемещаемся в его пригороды и оказываемся в поселке «Львовский», где знакомая нам компания ПЖИ возводит одноименный жилой комплекс. «Львовский» - поселок городского типа, который находится недалеко от железнодорожной станции и в 27 км. от МКАД. В поселке довольно приличная инфраструктура - три общеобразовательные школы, школа искусств, четыре детских сада, две библиотеки, станция скорой помощи, больница (крупнейшая в районе), стадион «Подолье». Есть клинико-диагностический центр и дом культуры. Недалеко - гипермаркет «Глобус». Из окрестных достопримечательностей стоит упомянуть памятник садово-паркового искусства - парк усадьбы «Подвязное»

Три корпуса находятся улице Орджоникидзе. Дома – монолитно-кирпичные, состоят из двух секций в 10 и 14 этажей. Еще один корпус расположился на улице Горького, это монолитно-кирпичное, четырехсекционное здание разной высоты (11-13-15-17 этажей). Дома построены и сданы в эксплуатацию, так что ключи покупателям выдаются практически сразу. Набор квартир – одно-трехкомнатные, от 35 до 87 кв. метров. Средняя стоимость – 74 000 руб. за метр.

Добираться до «Львовского» можно электричкой от Курского вокзала, «Текстильщиков» или «Царицыно» до станции «Львовская». От станции метро «Южная» - маршрутным такси №432. На автомобиле – по Варшавскому шоссе.

Жилой комплекс «Весенний»: с гардеробными и кладовками

Жилой комплекс «Весенний»

строится в микрорайоне-тезке, который тоже называется «Весенний», в поселке Сосновый Бор. Это в 20 км. от МКАД, очень близко от южных окраин Подольска.

ЖК «Весенний» - проект Группы Компаний «АРС» (ARS Group). В «Весеннем» возводятся монолитно-кирпичные дома от 17 до 23 этажей с улучшенной звукоизоляцией. Здесь продаются 1-3-комнатные квартиры площадью 37-93 кв. метров, есть возможность свободной планировки, квартиры сдаются без отделки. Проектами предусмотрены просторные кухни (от 8,8 кв. м), балкон или лоджия, а в 2- и 3-комнатных квартирах - гардеробные и два санузла. К квартире можно докупить кладовку в подвальных помещениях. Средняя стоимость метра – 67 085 руб.

Инфраструктура комплекса предусматривает парковку для жителей и гостей, а также детский сад с бассейном и школу. Что касается внешней инфраструктуры, то недалеко находятся ТЦ «Глобус» и «ЛеруаМерлен», спортивный комплекс, бассейн, картинг-клуб.

Жилой комплекс также привлекает и своей близостью к лесному массиву и удаленностью от промышленных зон.

Из Москвы до ЖК «Весенний» можно добраться на автомобиле по скоростному Симферопольскому или Варшавскому шоссе. От станций метро «Южная» и «Аннино» ходят автобус и маршрутное такси №435. А от Курского вокзала – электричка до станции «Весенняя».

ЖК «Симферопольский» («Быково») - для семейной жизни

ЖК «Симферопольский»

– это проект Подольского Домостроительного комбината, расположился комплекс в поселке Быково к северо-востоку от Подольска, и этот поселок ближе к Москве, чем непосредственно сам город, в 14 км. от МКАД. Дома серии П-349 возводятся в несколько очередей, постепенно вводятся в эксплуатацию. Дома многосекционные, разноэтажные – в 6-7-8-9-10 этажей. Особенность технологии строительства, по которой возводится ЖК, заключается в том, что в результате дома получаются теплыми.

Квартиры – одно-трехкомнатные, площадью 35-79 кв. метров. Средняя стоимость квадратного метра 65 750 руб.

Жилой комплекс «Симферопольский» позиционируется, как удачное место для семейного проживания. Во-первых, дома строятся в экологически благополучном месте (нет промышленных предприятий), с чистым воздухом и водоемом. Проектом предусмотрено благоустройство территории. Во-вторых, в шаговой доступности – два торговых центра. На территории района – школа, детский сад, амбулатория, стадион, спорткомплекс, дом культуры.

Ближайшая к жилому комплексу трасса – Симферопольское шоссе. Но из Москвы добираться до жилого комплекса на автомобиле лучше по старому Варшавскому шоссе. Электричкой – от Курского вокзала (станций «Царицыно», «Текстильщики») ж/д станции «Силикатная». Далее автобусами № 39,40. От станции метро «Южная» идут автобусы и маршрутки № 435,426,432,413. От станции метро «Бульвар Дмитрия Донского» - маршрутное такси № 868.

Оценим город

В заключение нашего обзора следует сказать несколько слов о самом Подольске. Судя по всему, активное жилищное строительство должно пойти на пользу городу, так как современные дома смотрятся довольно элегантно. А вот для «старого» города (до «новостроечного» периода, начавшегося в последние лет пятнадцать) характерна «хаотичная застройка без выраженного центра и унылая типовая архитектура. В городе большое количество домов послевоенной постройки и типовых домов 60-х–70-х годов», - говорит Ирина Игнатьева, директор по маркетингу «КомСтрин».

Как уж неоднократно отмечалось в статье, одно из достоинств города, который находится в 15 км от МКАД по Варшавскому шоссе – его хорошая транспортная доступность. Хотя Подольск и не принадлежит к «ближнему кругу» Москвы. Сегодня дорога от станций метро «Аннино» или «Улица Академика Янгеля» занимает около часа. Нет дефицита в автобусах и маршрутках. Можно воспользоваться и Симферопольским шоссе, которое на данный момент считается одним из самых незагруженных. Нет проблем с железнодорожным сообщением - от Курского вокзала курсируют электрички до города, время в пути занимает меньше часа, от платформы «Царицыно» - меньше получаса. В самом Подольске три железнодорожные станции – «Подольск», «Силикатная», «Кутузовская». В перспективе обещано наземное метро.

Утверждать, что «все хорошо, прекрасная маркиза», мы конечно не будем. В Подмосковье нет городов, не имеющих проблем с транспортом. Есть они и у Подольска. «На электричке дорога до Курского вокзала занимает в среднем 55 мин., так как железная дорота петляет и идет по окружности, огибая половину Москвы. На машине в час-пик дорога до МКАД может занять более часа», - предупреждает Ирина Игнатьева («КомСтрин»).

Но вот безусловный плюс города – он хорошо обеспечен инфраструктурой. В городе много образовательных учреждений – средних школ, гимназий, школ со спортивным и творческим уклоном, еще имеется 9 вузов. Функционирует 5 больниц, 5 поликлиник, военный клинический госпиталь, родильный дом. Среди спортивных объектов - ледовый дворец спорта «Витязь», стадион «Труд», дворец «Спорт-сервис», спортивные клубы «ДК Октябрь» и «Космос», конноспортивные комплексы «Фаворит» и «Престиж», теннисная академия, а также – отлично оснащенные лыжные базы. Плюс выставочный и киноконцертный залы, дома культуры и многозальный кинотеатр сети «Каро Фильм».

Недавно эксперты компании «Метриум Групп» оценивали степень развития социальной инфраструктуры городов ближнего и среднего Подмосковья и составили соответствующий рейтинг. В нем – 27 городов. Так вот Подольск занял в этом «хит-параде» третье место, уступив лишь Люберцам и Мытищам, оставив далеко позади себя куда более близкие к МКАД города. Согласитесь, неплохой аргумент за покупку квартиры в этом подмосковном городе.

Источник:

http://www.metrinfo.ru